ตลาดคอนโดฯ ล่าสุด ณ กลางปี 51 ยังน่าลงทุน (ต่อ) หรือไม่
หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ: วันที่ 2 กันยายน พ.ศ. 2551
นับจากต้นปี 2548 ที่ตลาดคอนโดมิเนียมเติบโตสวนกระแสเศรษฐกิจบ้านเราจนถึงวันนี้ 3 ปีครึ่งแล้วสถานการณ์เป็นเช่นไร โอเวอร์ซัพพลายหรือยัง การเก็งกำไรเป็นอย่างไรบ้าง การลงทุนซื้อคอนโดฯ ณ วันนี้ยังน่าซื้อหรือไม่ ผลตอบแทนเท่าใดแล้ว รวมทั้งภาวะตลาดล่าสุด ณ กลางปี 51 เป็นอย่างไร มาติดตามสถานการณ์กันเลยครับ
กรุงเทพธุรกิจ ออนไลน์ : ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย ณ กลางปี 51
ก่อนอื่น เรามีดูถึงภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย ล่าสุด ณ กลางปี 51 ก่อน แม้ว่าจะดูเหมือนว่าสถานการณ์ทางการเมืองจะเป็นตัวบั่นทอนความเชื่อมั่นโดยรวมของการลงทุน การซื้อการขายอสังหาริมทรัพย์
แต่จากผลการสำรวจของ AREA พบว่าตลาดที่อยู่อาศัยในครึ่งปีแรกของปี 51 นี้ กลับมีการซื้อบ้านกันมากกว่าปีที่แล้วเกือบ 5,000 หน่วยเข้าไปแล้ว โดยในปี 51 มีการซื้อบ้านประมาณ 32,000 หน่วย และในครึ่งปี 51 นี้กลับมาผู้ซื้อไปแล้วถึง 37,000 หน่วย หรือเติบโตกว่า 15% (เทียบทั้งปี 50 มีผู้ซื้อไป 65,000 หน่วย ถ้าครึ่งปีหลังไม่เลวร้ายจนเกินไปนัก ก็น่าจะมีการซื้อถึง 75,000 หน่วย ซึ่งสูงกว่าปีที่แล้วถึง 10,000 หน่วยเลยทีเดียว ...
ดังนั้น หยุดคิดกันนิดครับคนไทยอย่าทะเลาะกันเลย อายเขมรเขา อย่าไปเป็นเครื่องมือให้ชนชั้นนักการเมืองเลย เกิดอะไรขึ้น ทุกขลาภย่อมตกกับชนชั้นชาวบ้านอย่างเรา แต่พวกเขาก็ยังเสวยสุขกันได้อยู่ดี ไม่เห็นนักการเมืองคนไหนจะเดือดร้อน เพราะมีเงินกันทั้งนั้น)
กลับมาที่ตลาดที่อยู่อาศัยจะเป็นอย่างไร โดยล่าสุด ณ กลางปี 51 นี้ เรามีอุปทานที่อยู่อาศัยคงเหลือขายในตลาดประมาณ 109,000 หน่วย หากเทียบกับยอดซื้อปีละ 60,000-70,000 หน่วย ตลาดที่อยู่อาศัยโดยตัวมันเองแล้วยังไปได้ แถมเรายังอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจในครึ่งปีแรกของปีนี้ที่เติบโตขึ้น 5.9% เทียบกับปีที่แล้ว (ทั้งปี 4.8%)
บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ กลับมาแล้ว ยอดขายพุ่งกระฉูด 67-200% แต่คอนโดมิเนียมสวนทาง ลดลงถึง 30%
จากผลสำรวจยังพบอีกว่าในครึ่งปีแรกของปี 51 นี้ที่ยอดขายโดยรวมสูงขึ้นดังกล่าว มีนัยแห่งการเปลี่ยนแปลงบางประการที่สำคัญ คือ ยอดขายที่สูงขึ้นนั้นเป็นยอดขายของบ้านเดี่ยวและทาวนเฮาส์ เป็นหลัก
แต่สำหรับคอนโดมิเนียมแล้วยอดขายตกลงเกือบ 30% เลยทีเดียว กล่าวคือ ยอดขายบ้านเดี่ยวในปี 50 ทั้งปี แค่ 11,000 หน่วย แต่ครึ่งปีนี้กลับขายแล้วถึง 9,200 หน่วย (นับครึ่งปีเพิ่ม 67%)
ส่วนทาวน์เฮาส์ยอดขายทั้งปี 50 จำนวน 10,600 หน่วย แต่ปีนี้แค่ครึ่งปีขายไปได้แล้วถึง 10,750 หน่วย มากกว่าปีที่แล้วทั้งปีเสียอีก (นับครึ่งปีเพิ่มกว่า 200%) มาดูข้อมูลการขายคอนโดมิเนียมย้อนหลังกันครับ (อนึ่ง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ แม้สถานการณ์ดีขึ้น แต่ซัพพลายยังเหลืออยู่มากในบางทำเล บางระดับราคา จึงต้องระมัดระวังพอควร)
ในครึ่งปีแรก 2551 นี้ คอนโดมิเนียมมียอดขายจำนวน 14,000 หน่วย (ถ้าทั้งปี x 2 ประมาณ 28,000 หน่วย) เทียบกับยอดขายในปี 51 ที่มีถึงเกือบ 40,000 หน่วย นับว่าลดลงเกือบ 30 % ดังกล่าว โดยยอดขายปี 51 นี้น่าจะใกล้เคียงกับ ยอดขายในปี 48-49 จำนวน 29,000-31,000 หน่วย แสดงการเปลี่ยนแปลงการขายทุก ๆ รอบ 6 เดือนดังนี้
คอนโดฯ ชะลอตัวมาตั้งแต่ครึ่งปีหลังของปี 50 แล้ว
จากแผนภูมิหากพิจารณาเป็นราย 6 เดือน จะเห็นว่าจากช่วงต้นปี 48 ถึงกลางปี 50 นับเป็นช่วงขาขึ้นของตลาดคอนโดมิเนียม โดยมียอดขายเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม นับจากครึ่งปีหลังของปี 50 เป็นต้นมา ยอดขายเริ่มชะลอตัวลง โดยเทียบกลางปี 50 กับสิ้นปี 50 ลดลงประมาณ 27% และล่าสุด ณ กลางปี 51 ลดลงอีก 43%
ทีนี้ลองมาดูที่เหตุของการชะลอตัวของคอนโดมิเนียม ดังนี้ครับ
ประเด็นแรก ก็คือ การที่รัฐบาลปัจจุบันมีแผนงานในโครงการรถไฟฟ้าโดยเฉพาะสายที่ขนส่งคนไปยังเขตชั้นนอกหลายโครงการ เช่น สายแอร์พอร์ตลิงก์ (ที่ใกล้จะแล้วเสร็จ คาดว่าจะเปิดบริการต้นปี 2552), สายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ (ที่คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างได้ภายในปีนี้) และสายอื่นๆ อีก ที่จะทำให้คนตามกระแสรถไฟฟ้าไปซื้อบ้านแนวราบ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ นอกเมืองมากขึ้น
จะเห็นจากโครงการที่อยู่อาศัยในแนวรถไฟฟ้าดังกล่าวขายดีเป็นเทน้ำเทท่ากันเลย ทำให้ กระแส คอนโดมิเนียม ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในเมืองซาลง (แต่อย่างไรก็ตาม แนวโน้มในอนาคต ราคาน้ำมันจะยังเป็นปัจจัยบวกของคอนโดมิเนียม ซึ่งต้องติดตามกันต่อไป รวมทั้งที่ยังไม่ค่อยพูดถึงกันขณะนี้ก็คือ ค่าโดยสารรถไฟฟ้า เพราะหากเฉลี่ยจากค่ารถไฟฟ้าในปัจจุบันสถานีละ 2 บาทแล้ว หากต้องเดินทางจากบางใหญ่ บางบัวทองเข้ามาในเขตชั้นใน ค่าโดยสารรวมแล้วเป็นร้อยบาทหรือไม่ ไปกลับ 200 บาท ไม่ทราบนึกถึงเรื่องนี้กันหรือไม่ อันนี้เอาไว้ตอนท้าย)
เหตุต่อมา ก็คือ มาตรการรัฐด้านสิ่งแวดล้อม ทั้งเรื่องการขออนุญาต EIA, มาตรการใหม่ๆ เช่น การปลูกต้นไม้ทดแทนเครื่องปรับอากาศ (แม้ว่าขณะนี้ยังชะลอไม่ได้บังคับใช้หรืออาจเลิกไปแล้ว) หรือมาตรการล่าสุด (คิดออกมาอีกแล้ว) คือการที่อาคารขนาดใหญ่ (2,000 ตารางเมตรขึ้นไป) หรืออาคารสูง (สูง 23 เมตรขึ้นไป) ต้องจัดทำรายงานการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม เป็นต้น ซึ่งจะเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาอาคารชุดในเมืองมากขึ้น
รวมทั้งบางโครงการที่ยังไม่ผ่านสิ่งแวดล้อม ทำให้ส่งผลในเชิงจิตวิทยาต่อผู้ซื้อ กรณีสิ่งแวดล้อมนี้ชาวบ้านผู้ซื้อก็ถามมามาก ว่าจะทราบได้อย่างไรว่าโครงการใดผ่านสิ่งแวดล้อมแล้ว อันนี้ง่ายมากครับ ถ้าโครงการไหนผ่าน เขาก็โฆษนากันให้เห็นชัดๆ เลยครับ
เหตุสำคัญอีกเรื่อง นี่เรียกว่าทำตัวเอง คือ ปัญหาการก่อสร้างผิดแบบของบางโครงการ ดังที่ทราบกันโดยทั่วไปทำให้ผู้ซื้อไม่มั่นใจ (อีกเรื่องที่ยังไม่เกิดแต่อาจเกิด เนื่องจาก ณ วันนี้ ต้นทุนค่าก่อสร้างที่จะปรับสูงขึ้นมากจะทำให้เกิดปัญหา Cost Overrun ได้
โดยเฉพาะโครงการที่ราคาขายต่ำๆ หากต้นทุนสูงขึ้นแล้วไม่คุ้มกับราคาขายจะทำอย่างไร เพราะขายหมดแล้วราคาขายก็ปรับไม่ได้แล้ว แต่อาคารชุดยังสร้างไม่เสร็จ จะถอยก็ไม่ได้จะไปต่อก็เจ๊ง และหากมีปัญหาเพียงรายเดียวและเป็นข่าวอาจเป็นเหตุหนึ่งทำให้กระแสวูบได้ เพราะบ้านเราส่วนหนึ่งที่ บูม กันก็เพราะกระแสนี่แหละพาไป ต้องระวังเพราะมาพร้อมและก็อาจไปพร้อมกระแส เราคงยังจำกระแสสุวรรณภูมิกันได้)
ส่วนด้านสถานการณ์การเก็งกำไรและการลงทุน จะก่อปัญหาหรือยัง มาพิจารณาจากข้อมูลโดยหากนับตัวเลขการซื้อคอนโดมิเนียมตั้งแต่ปี 46-47 ที่คาดว่าน่าจะยังไม่มีการเก็งกำไรกัน
เนื่องจากตลาดคอนโดฯ ยังไม่เฟื่องเช่นในวันนี้ โดย ณ ขณะนั้นมีผู้ซื้อคอนโดมิเนียมที่เป็น คาดว่าจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงประมาณ 15,000 หน่วยในปี 47 และหากพิจารณาการเก็งกำไรก็น่าจะเริ่มในปี 2548 โดยนับจากต้นปี 48-กลางปี 51 นี้ คอนโดฯมียอดขายรวม 3 ปีครึ่ง 113,664 หน่วย หากพิจารณาถึง Real Demand
ในแต่ละปีก็ไม่น่าจะน้อยกว่ายอดขายในปี 2547 (ที่ยังไม่มีการเก็งกำไร) คือ ปีละ 15,000 หน่วยรวม 3 ปีครึ่งประมาณ 52,500 หน่วย ดังนั้นส่วนเกินประมาณ 61,000 หน่วยอาจเป็นตัวเลขการเก็งกำไรหรือการลงทุนสูงสุดเท่าที่จะเป็นไปได้ แต่คงน้อยกว่านี้เพราะ Real demand จริงๆ ก็เพิ่มสูงขึ้นด้วยโดยหากเพิ่มเป็น 20,000-30,000 หน่วยต่อปี
การเก็งกำไรก็น่าจะเหลือเพียง 30,000-40,000 หน่วยหรือเฉลี่ย 3 ปีกว่า เพียงปีละ 10,000-15,000 หน่วยเท่านั้น เทียบไม่ได้เลยกับในยุคปี 37-38 ที่เก็งกำไรกันกว่า 100,000 หน่วยต่อปี ดังนั้น ณ วันนี้การเก็งกำไรยังไม่น่าจะสร้างปัญหาแต่อย่างใด (แม้ว่าบางคนอาจพูดให้น่ากลัว โดยคำนวณเป็นร้อยละต่อยอดขายทั้งหมด อาจจะสูงถึง 30-40% ก็ตาม
แต่ปริมาณนับว่ายังไม่มากนัก เพราะปริมาณมีน้อยและส่วนหนึ่งก็เป็นการลงทุนดังกล่าว รวมทั้งตัวเลขยอดขายที่ลดลงในครึ่งปี 51 นี้ เข้าใจว่านักเก็งกำไรจำนวนหนึ่งคงออกจากตลาดไปแล้ว เข้าใจว่าคงเสี่ยวจากสถานการณ์บ้านเมืองเรา รวมทั้งกลัวว่าจะโอเวอร์ซัพพลายกัน)
แล้วจะโอเวอร์ซัพพลายหรือไม่
ที่นี้มาดูว่าจะคอนโดมิเนียมจะโอเวอร์ ซัพพลายหรือยัง ล่าสุด ณ กลางปี 51 นี้ เรามีคอนโดมิเนียมเหลือขายอยู่อีก 35,000 หน่วย หากเทียบกับยอดซื้อแล้วก็ยังไม่ต้องห่วงนัก เพราะปีหนึ่งหากมีการซื้อ 30,000 หน่วย ในภาพรวมแล้วก็ยังพอไหวอยู่ (แม้ว่ายังมีอุปทานใหม่เข้าตลาดมาเรื่อยๆ แต่ก็ซาลงพอควร) และปัจจัยบวกสำคัญก็ยังคงอยู่ คือ ราคาน้ำมัน และหากรัฐบาลยังวุ่นวายกันการแก้ปัญหาทางการเมืองอยู่ โครงการรถไฟฟ้าก็ไม่รู้จะเป็นอย่างไรต่อ
มาดูสถานการณ์รายทำเล
ซิตี้คอนโดมิเนียมใน 6 ทำเลสำคัญ คือ เพลินจิต-สุขุมวิท, สีลม-พระรามที่ 3, รัชดาภิเษก, อ่อนนุช, เลียบแม่น้ำ และพื้นที่รอบนอก เผยผลสำรวจล่าสุดจนถึงกลางปี 51 จะเห็นว่าคอนโดมิเนียมใน 6 ทำเลข้างต้นสถานการณ์ในปี 2550 โดยรวมแล้วมียอดขายสูงขึ้นประมาณ 41% เมื่อเทียบกับปี 2549
โดยทำเลที่ขายดีเป็นพิเศษ คือ ทำเลรัชดา-ลาดพร้าว, ฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา (เจริญนคร สาทรตัดใหม่ ฯลฯ) ซึ่งมียอดขายแต่ละทำเลสูงถึง 8,000 ถึงเกือบ 10,000 หน่วยในปี 50
ทำเลที่มียอดขายเพิ่มสูงสุดถึง 134% คือ ทำเลฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา (รองลงมาคือ พื้นที่รอบนอก116% กระจายอยู่แถวรัตนาธิเบศร์ รามอินทรา รามคำแหง ฯลฯ ในขณะที่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในย่านสีลม-สาทร-พระราม 3 ก็มียอดขายที่เติบโตขึ้น 20%
ในขณะทำเลเพลินจิต-สุขุมวิท ยอดขายชะลอตัวลง (-15%) เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นสินค้าราคาแพง
แต่สถานการณ์ล่าสุด ณ กลางปีนี้ กลับพบว่าใน 6 ทำเลข้างต้นเทียบกับปี 2550 แล้วยอดขายโดยรวมลดลงถึง 45% เมื่อเทียบกับปี 2550 โดยยอดขายตกลงทุกทำเล (จริงๆ แล้วยอดขายชะลอตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 50 ดังกล่าวแล้ว) แสดงถึงแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงยอดขายคอนโดมิเนียมอย่างมีนัยสำคัญ ส่งสัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน
มุมมองด้านการลงทุน
ไม่อาจปฎิเสธว่าตลาดคอนโดฯ ที่บูมได้ทุกวันนี้เพราะหลายคนมองว่าเป็นการลงทุน โดยซื้อไว้ให้เช่าและไว้ขายต่อเมื่อราคาสูงขึ้นซึ่งส่วนใหญ่การลงทุนจะถือครองนับกันเป็นปี (แต่หากเก็งกำไร จะซื้อมาและหวังขายต่อทำกำไรระยะสั้น บางคนขายดาวน์กันเลย) ก็ต้องพิจารณากันมากเป็นพิเศษ ต้องกะเก็งกันว่า แถวไหนให้ผลตอบแทนดี ต่อไปราคาจะสูงมากมั้ย เป็นประเด็นสำคัญในการลงทุน กล่าวคือ ในการลงทุนต้องพิจารณาผลตอบแทน 2 ส่วน ดังนี้ครับ
(1) ผลตอบแทนในช่วงที่เราถือครอง จะพิจารณาจาก ค่าเช่าสุทธิ ที่ได้รับต่อปี ซึ่งไม่ควรต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารหรือดอกเบี้ยของพันธบัตรรัฐบาล ไม่งั้นก็ไปฝากเงินแบงก์ หรือซื้อพันธบัตรรัฐบาลดีกว่า
ยกตัวอย่างเช่น ซื้อคอนโดฯ มา 1.0 ล้านบาท ปล่อยให้เช่าได้ เดือนละ 10,000 บาท ปีหนึ่งก็ได้เต็มที่ 120,000 บาท แต่ถ้ามีช่วงว่างไม่มีคนเช่าบ้างสัก 1-2 เดือน (ตามรายงานการสำรวจวิจัยต่าง ๆ เขาเรียกว่า Vacancy Rate
อันนี้อย่าหาว่าผมกระแดะน้ะครับ เพราะบางทีอาจจำเป็นต้องศึกษาจากรายงานเหล่านั้นในเว็บไซด์ต่าง ๆ เพราะถ้าเราสำรวจเองอาจไม่ทราบก็ได้) และยังต้องหักค่าใช้จ่าย เช่น ค่านายหน้าอีก 1 เดือน ค่าดำเนินการ ค่าภาษี ฯลฯ (พูดถึงภาษีช่วยจ่ายกันเถอะครับพี่น้อง ช่วยสร้างทัศนคติให้เด็กรุ่นหลังมัน เราก็สอนได้ลูกหลานเราแหละครับ อย่าไปหวังจากคนอื่น บางคนก็คงต้องให้หมดเผ่าพันธุ์ไปเอง เพราะพ่อมันไม่สอนลูก ลูกมันก็คงไม่สอนหลาน)
ดังนั้นหักโน่นหักนี่แล้วถ้าเหลือสุทธิ 80,000 บาท ก็เทียบกับเงินซื้อมาได้ผลตอบแทน 8% ต่อปี ก็ไปเทียบกับดอกเบี้ยเงินฝาก ซึ่งตอนนี้ดอกเบี้ยที่แท้จริงก็ติดลบไปแล้ว (เพราะดอกเบี้ยเงินฝากแค่ 2.0%กว่าๆ แต่เงินเฟ้อล่าสุดในเดือนมิถุนายน 2551 ก็ปาเข้าไป 8.9% เข้าไปแล้ว) แต่บางคนเขาก็ไปเทียบกับดอกเบี้ยเงินกู้ครับ เพราะบางทีไปกู้เงินมาซื้อดอกเบี้ยแค่ 4-5% (เมื่อ 1-2 ปีก่อน) แต่ค่าเช่าได้ถึง 8% อย่างว่า ก็เลยมีคนไปกู้แบงก์แล้วปล่อยเช่า แถมเงินเหลือไว้ใช้อีก ยังไม่นับว่าต่อไปราคายังขึ้นอีก .. ต่อข้อ 2
(2) ผลตอบแทนจากส่วนต่างของราคาอสังหาริมทรัพย์เมื่อขายเทียบกับเมื่อซื้อมา เช่น ซื้อมา 1.0 ล้าน อีก 2-3 ปีขายได้ 1.5 ล้าน ก็จะทำกำไรได้ ซึ่งเป็นความเข้าใจทั่วไปว่าราคาอสังหาฯ มีแต่ขึ้น แต่จริงๆ แล้วอาจไม่ขึ้นหรือเพิ่มขึ้นน้อยหรือลดลงก็ได้ (ไม่งั้นก็คงรายเละกันหมด) เรื่องนี้จึงเป็นประเด็นสำคัญที่ต้องวิเคราะห์ถึงแนวโน้มของราคาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต หรือ วัฎจักรอสังหาริมทรัพย์ (Property Cycle) ว่าแนวโน้มจะรุ่งหรือจะริ่งเป็นสำคัญ คงไม่มีใครอยากวัดดวงเอา ซึ่งจะเกี่ยวข้องกับประเภทอสังหาริมทรัพย์ ระดับราคา โครงการ ฯลฯ
และที่สำคัญ คือ ทำเล เป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้ราคาขึ้นได้มากน้อย เหตุผลนี้เป็นเหตุผลสำคัญที่นักลงทุนจำนวนมากชอบลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะที่ผ่านมาในบ้านเราส่วนใหญ่แล้วราคาอสังหาริมทรัพย์มีแต่ขึ้น ยกเว้นแต่ในช่วงวิกฤติปี 40-41 ที่ผ่านมาที่ราคาตก (แต่จริงๆ เป็นเพราะว่าเราทำตัวเองแทนที่จะปล่อยให้มีการเพิ่มขึ้นไปตามธรรมชาติจากความต้องการใช้ที่แท้จริง แต่เรากลับมีการเก็งกำไรกันมากเกินไป ซึ่งการเก็งกำไรไม่ใช่ความต้องการที่จะใช้จริง เลยทำให้เกิดปัญหาราคาสูงเกินจริงไปช่วงปี 37, 38 ดังนั้นถ้ามันจะตกลงมาบ้างก็เพราะฝีมือเรานั่นแหละ เป็นบ่วงกรรมที่ช่วยกันสร้างกันมา)
**************
บทความโดย นายวสันต์ คงจันทร์ วิทยาศาสตร์มหาบัณฑิต อสังหาริมทรัพย์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และประกาศนียบัตรประเมินค่าทรัพย์สิน LRTI-สถาบันนโยบายที่ดินลินคอล์น ปัจจุบันเป็นกรรมการผู้จัดการ บจก.เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส(AREA)
และ นางสาวพรภักษ์ บูรณ์ทอง เคหะพัฒนศาสตร์มหาบัณฑิต จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และประกาศนียบัตรประเมินค่าทรัพย์สิน LRTI-สถาบันนโยบายที่ดินลินคอล์น ปัจจุบันเป็นผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและฐานข้อมูล ของ บจก.เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) เป็นนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ทั่วประเทศและภูมิภาคอินโดจีน
