ออฟฟิศสำเร็จรูป: โครงสร้างค่าใช้จ่ายและต้นทุนที่ต้องจ่ายเพิ่ม

หน้าอัปเดตล่าสุด: 7 สิงหาคม 2026

ออฟฟิศสำเร็จรูป (Serviced Office) มีโครงสร้างค่าใช้จ่ายแตกต่างจากสำนักงานให้เช่าแบบดั้งเดิม เนื่องจากค่าบริการรายเดือนมักรวมพื้นที่สำนักงาน เฟอร์นิเจอร์ สาธารณูปโภค และบริการสนับสนุนหลายรายการไว้ในราคาเดียว

อย่างไรก็ตาม ราคาเสนอต่อคนต่อเดือนไม่ควรถูกใช้เป็นเกณฑ์เปรียบเทียบเพียงอย่างเดียว เพราะบริการบางประเภทรวมอยู่ในแพ็กเกจของผู้ให้บริการรายหนึ่ง แต่ถูกคิดค่าบริการเพิ่มเติมในอีกแห่งหนึ่ง

จากข้อมูลออฟฟิศสำเร็จรูปที่ OfficeBangkok ติดตามประมาณ 50 แห่ง พบว่าราคาเสนออยู่ในช่วงประมาณ 4,700–11,000 บาทต่อคนต่อเดือน โดยระดับราคากลางของตลาดอยู่ที่ประมาณ 6,400 บาทต่อคนต่อเดือน การเปรียบเทียบต้นทุนจึงควรพิจารณาต้นทุนรวมต่อเดือน (Total Occupancy Cost) มากกว่าราคาเสนอเพียงรายการเดียว

ข้อค้นพบสำคัญ

โครงสร้างค่าใช้จ่ายของออฟฟิศสำเร็จรูปแบ่งได้เป็นสามกลุ่มหลัก

รายการที่รวมอยู่ในค่าบริการเกือบทุกแห่ง ได้แก่ ค่าน้ำ ค่าไฟ เฟอร์นิเจอร์ อินเทอร์เน็ต ระบบปรับอากาศในเวลาทำการ พนักงานต้อนรับ บริการทำความสะอาด และการใช้พื้นที่ส่วนกลาง
รายการที่แตกต่างกันตามผู้ให้บริการและแพ็กเกจ ได้แก่ ห้องประชุม ชาและกาแฟ บริการรับและจัดการเอกสาร รวมถึงการพิมพ์และถ่ายเอกสาร
รายการที่โดยทั่วไปคิดค่าบริการเพิ่มเติม รายการสำคัญคือที่จอดรถและระบบปรับอากาศนอกเวลาทำการ

ด้วยเหตุนี้ สำนักงานที่เสนอราคาเริ่มต้นต่ำกว่าจึงไม่ได้มีต้นทุนรวมต่ำกว่าเสมอไป โดยเฉพาะสำหรับบริษัทที่ใช้ห้องประชุมจำนวนมาก ต้องการที่จอดรถหลายคัน หรือทำงานนอกเวลาทำการเป็นประจำ

1. ค่าใช้จ่ายที่โดยทั่วไปอยู่ในค่าบริการ

น้ำ ไฟ

รวมในค่าเช่ารายเดือน ไม่มีบิลแยกและไม่ต้องวางประกันมิเตอร์เหมือนเช่าพื้นที่เปล่า

เฟอร์นิเจอร์

โต๊ะ เก้าอี้ ตู้เก็บของ พร้อมใช้ตั้งแต่วันแรก เป็นข้อต่างหลักจากการเช่าพื้นที่เปล่าที่ต้องลงทุนก้อนนี้เอง

อินเทอร์เน็ต

รวมอยู่แล้ว ถ้าต้องการสายเฉพาะของบริษัทหรือ IP คงที่ ให้ถามแยกเพราะบางที่คิดเพิ่ม

แอร์ในเวลาทำการ

รวมตามเวลาทำการของอาคาร · นอกเวลาคิดเพิ่มเสมอ ดูหัวข้อด้านล่าง

พนักงานต้อนรับ และแม่บ้าน

มีพนักงานต้อนรับหน้าอาคารหรือหน้าชั้น และทำความสะอาดห้องให้ตามรอบ

พื้นที่ส่วนกลาง

โถงต้อนรับ ทางเดิน ห้องน้ำ และพื้นที่นั่งเล่นรวม ใช้ได้โดยไม่คิดเพิ่ม

2. ค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกันตามผู้ให้บริการ

รายการในกลุ่มนี้เป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการเปรียบเทียบใบเสนอราคา เนื่องจากเงื่อนไขระหว่างผู้ให้บริการแตกต่างกันค่อนข้างมาก

ห้องประชุม

ทุกที่มีห้องประชุมให้ใช้ แต่เงื่อนไขต่างกันจริง — บางแพ็กเกจให้โควตาชั่วโมงฟรีต่อเดือน บางแพ็กเกจคิดเป็นรายชั่วโมงทั้งหมด และโควตามักผูกกับระดับแพ็กเกจที่เลือก ไม่ใช่กับขนาดห้อง

ชา กาแฟ

บางที่รวมให้ใช้ได้ไม่จำกัดในพื้นที่ส่วนกลาง บางที่คิดเป็นรายหัวต่อเดือน · เป็นตัวเลขเล็กแต่ทำให้ใบเสนอราคาสองที่เทียบกันไม่ตรงถ้าไม่รู้

งานรับส่งเอกสาร ไปรษณีย์

การรับพัสดุแทนมักรวมอยู่แล้ว แต่บริการที่มากกว่านั้น เช่น สแกนส่งอีเมล หรือส่งต่อไปที่อยู่อื่น มักคิดเพิ่มและเงื่อนไขต่างกันมาก

พิมพ์เอกสาร ถ่ายเอกสาร

ส่วนใหญ่คิดเป็นแผ่น บางที่ให้โควตาต่อเดือน · ถ้าธุรกิจคุณพิมพ์เยอะ ตัวเลขนี้ไม่เล็ก ควรถามเรตก่อน

3. ค่าใช้จ่ายที่โดยทั่วไปไม่รวมในราคา

ที่จอดรถ

ไม่รวมในค่าเช่า คิดแยกเป็นรายคันต่อเดือน และในอาคาร CBD มักมีจำนวนจำกัดจนต้องรอคิว · ถ้าทีมขับรถมา ให้ถามทั้งราคาและว่าตอนนี้มีที่ว่างจริงไหม ไม่ใช่แค่ราคา

แอร์นอกเวลาทำการ (OT)

ไม่รวม คิดเป็นรายชั่วโมงตามเรตของอาคาร · ทีมที่ทำงานดึกหรือเสาร์อาทิตย์ประจำควรถามเรตนี้ตั้งแต่ตอนขอใบเสนอราคา เพราะสะสมแล้วเปลี่ยนต้นทุนต่อเดือนได้จริง

วิธีเปรียบเทียบราคาออฟฟิศสำเร็จรูปอย่างถูกต้อง

ราคาเสนอของผู้ให้บริการสองแห่งไม่ควรถูกเปรียบเทียบโดยตรง หากบริการที่รวมอยู่ในราคาไม่เหมือนกัน OfficeBangkok แนะนำให้ปรับราคาให้อยู่บนฐานเดียวกันก่อนเปรียบเทียบ

ต้นทุนสำนักงานต่อเดือน

= ค่าบริการสำนักงาน + ค่าห้องประชุมส่วนเกิน + ค่าเครื่องดื่มหรือบริการต่อคน + ค่าที่จอดรถ + ค่าแอร์นอกเวลา + ค่าบริการอื่นที่คาดว่าจะเกิดขึ้นเป็นประจำ

ต้นทุนจริงต่อคนต่อเดือน

= ต้นทุนสำนักงานรวมต่อเดือน ÷ จำนวนพนักงานที่ใช้งานจริง

ตัวเลขนี้เหมาะสำหรับใช้เปรียบเทียบสำนักงานมากกว่าราคาเริ่มต้นที่ระบุในใบเสนอราคา

ตัวอย่างการวิเคราะห์ต้นทุน

สมมติบริษัทมีพนักงาน 10 คน และได้รับข้อเสนอออฟฟิศราคา 6,400 บาทต่อคนต่อเดือน ซึ่งใกล้เคียงระดับราคากลางของตลาด ค่าบริการพื้นฐานเท่ากับ 64,000 บาทต่อเดือน

หากบริษัทมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ได้แก่ ที่จอดรถ 2 คัน ห้องประชุมเกินโควตา ค่าเครื่องดื่มรายหัว และค่าแอร์นอกเวลาบางวัน ต้นทุนรวมจะสูงกว่าราคาเสนออย่างมีนัยสำคัญ

ดังนั้น หากสำนักงานอีกแห่งเสนอราคาสูงกว่าเล็กน้อยแต่รวมบริการเหล่านี้ไว้มากกว่า สำนักงานที่มีราคาเริ่มต้นสูงกว่าอาจมี Total Occupancy Cost ต่ำกว่า

ข้อสังเกตเชิงตลาด

การประเมินออฟฟิศสำเร็จรูปควรแยกออกเป็นสององค์ประกอบ ได้แก่ Base Cost คือค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นแน่นอนทุกเดือน เช่น ค่าเช่าสำนักงานตามจำนวนที่นั่ง และ Variable Cost คือค่าใช้จ่ายที่ขึ้นกับรูปแบบการใช้งาน เช่น ห้องประชุม ที่จอดรถ การพิมพ์เอกสาร และระบบปรับอากาศนอกเวลา

บริษัทที่มีรูปแบบการใช้งานแตกต่างกันจึงอาจได้รับความคุ้มค่าจากผู้ให้บริการคนละราย แม้เช่าสำนักงานในระดับราคาใกล้เคียงกัน สำหรับทีมขนาดเล็กที่ทำงานตามเวลาปกติและใช้บริการส่วนกลางไม่มาก ราคาเสนอรายเดือนมักใกล้เคียงกับต้นทุนจริง

ในทางกลับกัน บริษัทที่มีพนักงานจำนวนมาก ใช้ห้องประชุมบ่อย ต้องการที่จอดรถหลายคัน หรือทำงานนอกเวลา จะพบว่าความแตกต่างระหว่างราคาเสนอกับต้นทุนจริงเพิ่มขึ้น ด้วยเหตุนี้ การเลือกออฟฟิศสำเร็จรูปจึงควรพิจารณาจากต้นทุนรวมที่สอดคล้องกับรูปแบบการใช้งานของบริษัท มากกว่าราคาต่อคนที่ต่ำที่สุด

สรุป

ออฟฟิศสำเร็จรูปมีข้อได้เปรียบด้านโครงสร้างต้นทุนที่ค่อนข้างครบถ้วน โดยค่าน้ำ ค่าไฟ เฟอร์นิเจอร์ อินเทอร์เน็ต บริการต้อนรับ การทำความสะอาด และพื้นที่ส่วนกลาง มักรวมอยู่ในค่าบริการแล้ว อย่างไรก็ตาม ห้องประชุม เครื่องดื่ม การจัดการเอกสาร การพิมพ์ ที่จอดรถ และระบบปรับอากาศนอกเวลา เป็นรายการที่ต้องตรวจสอบเพิ่มเติม

การเปรียบเทียบสำนักงานจึงควรพิจารณาสามระดับตามลำดับ ได้แก่ ราคาเสนอ ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม และต้นทุนรวมต่อคนต่อเดือน แนวทางนี้ช่วยให้เปรียบเทียบออฟฟิศสำเร็จรูปจากผู้ให้บริการหลายรายบนฐานต้นทุนเดียวกัน และสะท้อนค่าใช้จ่ายที่บริษัทมีแนวโน้มต้องจ่ายจริงได้ดีกว่าการพิจารณาราคาเริ่มต้นเพียงอย่างเดียว

คำถามที่พบบ่อย

ค่าออฟฟิศสำเร็จรูปรวมค่าน้ำและค่าไฟหรือไม่

โดยทั่วไปรวมอยู่ในค่าบริการรายเดือน ซึ่งเป็นความแตกต่างสำคัญจากการเช่าสำนักงานแบบดั้งเดิมที่มักคิดค่าไฟแยกตามการใช้งานจริง

ห้องประชุมรวมอยู่ในราคาหรือไม่

ขึ้นอยู่กับแพ็กเกจและผู้ให้บริการ บางแห่งให้สิทธิใช้ห้องประชุมจำนวนหนึ่งต่อเดือน ขณะที่บางแห่งคิดค่าบริการตามชั่วโมง การเปรียบเทียบจึงควรพิจารณาทั้งจำนวนชั่วโมงที่รวมอยู่และอัตราค่าบริการเมื่อใช้เกินสิทธิ

ที่จอดรถรวมอยู่ในราคาออฟฟิศสำเร็จรูปหรือไม่

โดยทั่วไปไม่รวม และคิดค่าบริการเป็นรายคันต่อเดือน ในอาคารที่มีความต้องการที่จอดรถสูง ควรตรวจสอบจำนวนสิทธิที่อาคารจัดให้ได้จริงควบคู่กับราคา

การทำงานกลางคืนหรือวันหยุดมีค่าใช้จ่ายเพิ่มหรือไม่

การเข้าใช้อาคารขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของแต่ละอาคาร แต่ระบบปรับอากาศนอกเวลาทำการโดยทั่วไปมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ธุรกิจที่ทำงานนอกเวลาปกติจึงควรรวมค่าใช้จ่ายส่วนนี้ในการประมาณต้นทุนสำนักงาน

ควรใช้ตัวเลขใดในการเปรียบเทียบออฟฟิศสำเร็จรูป

ควรใช้ Total Occupancy Cost ต่อคนต่อเดือน ซึ่งรวมค่าใช้จ่ายที่คาดว่าจะเกิดขึ้นจริงทั้งหมด แทนการเปรียบเทียบเฉพาะราคาที่ผู้ให้บริการเสนอ

หมายเหตุด้านข้อมูล

ราคาและเงื่อนไขของออฟฟิศสำเร็จรูปเปลี่ยนแปลงได้ตามอาคาร ผู้ให้บริการ ขนาดสำนักงาน ระยะเวลาสัญญา และช่วงเวลาที่เช่า ข้อมูลตลาดในหน้านี้มาจาก 50 แห่งที่ OfficeBangkok ติดตาม จึงควรใช้เป็น Benchmark สำหรับการประเมินเบื้องต้น และตรวจสอบเงื่อนไขจากใบเสนอราคาล่าสุดก่อนตัดสินใจเช่า

อ่านเพิ่มเติม

เปรียบเทียบกับ Coworking เปรียบเทียบกับสำนักงานให้เช่าทั่วไป ราคาต่อคนแยกตามทำเล รายงานตลาดออฟฟิศสำเร็จรูป

👤

วิเคราะห์โดย จิรายุส — ที่ปรึกษาออฟฟิศให้เช่าในกรุงเทพฯ

ประสบการณ์ 20+ ปีในตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์กรุงเทพฯ · ดูแลลูกค้ามาแล้ว 1,000+ บริษัท · ปัจจุบันติดตามอาคารที่เปิดใช้งาน 365 อาคาร (ฐานข้อมูลสะสม 500+ อาคาร)

อัปเดตล่าสุด: 7 สิงหาคม 2026