ค่าเช่าสำนักงานกรุงเทพฯ สิงหาคม 2569 แยกตามทำเลและคุณภาพอาคาร
ค่าเช่าสำนักงานกรุงเทพฯ อยู่ที่เท่าไร
ณ 14 ส.ค. 2569 อาคารสำนักงานทั่วไปในกรุงเทพฯ มีราคากลางประมาณ ฿650 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยครึ่งหนึ่งของอาคารมีราคาต่ำกว่านี้ และอีกครึ่งหนึ่งมีราคาสูงกว่า
เมื่อคำนวณตามขนาดพื้นที่ว่างที่มีให้เช่า ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ ฿854 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ตัวเลขนี้สูงกว่าราคากลาง เพราะปัจจุบันมีพื้นที่ว่างจำนวนมากอยู่ในอาคารใหม่ อาคารขนาดใหญ่ และอาคารราคาสูง
- ฿650 บาท บอกว่าอาคารทั่วไปในกรุงเทพฯ มีค่าเช่าอยู่ประมาณเท่าไร
- ฿854 บาท บอกว่าพื้นที่สำนักงานว่างทั้งหมดที่มีอยู่ในตลาดขณะนี้มีราคาเฉลี่ยเท่าไร โดยอาคารที่มีพื้นที่ว่างมากจะมีผลต่อตัวเลขมากกว่า
ราคาที่พบจริงอยู่ระหว่าง ฿275–฿1,600 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขึ้นอยู่กับทำเล อายุและคุณภาพอาคาร ระยะจากรถไฟฟ้า และขนาดพื้นที่เช่า
ตัวเลขทั้งหมดเป็นราคาประกาศ ค่าเช่าที่ตกลงกันจริงหลังการเจรจาและสิทธิประโยชน์อาจต่ำกว่า
สรุปสาระสำคัญ
- ค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก ฿854/ตร.ม./เดือน · มัธยฐาน ฿650 — ช่องว่างส่วนหนึ่งสะท้อนว่าพื้นที่ในอาคารใหม่และอาคารคุณภาพสูงขนาดใหญ่มีราคาประกาศสูงกว่าอาคารทั่วไป
- เมื่อดูเฉพาะอาคารชุดเดิมที่ติดตามต่อเนื่องทุกปี (like-for-like) ค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักเพิ่มขึ้นจาก ฿712 (2016) เป็น ฿764 (2025) หรือเพิ่มขึ้นราว 7% ตลอด 10 ปี
- พระราม 4 ค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักสูงสุด (฿1,194/ตร.ม./เดือน)
- ศรีนครินทร์ เป็นทำเลค่าเช่าประหยัดสุด (฿404/ตร.ม./เดือน)
ค่าเช่าของอาคารชุดเดิมเปลี่ยนแปลงอย่างไรในรอบ 2016–2025
เพื่อดูแนวโน้มค่าเช่าอย่างเป็นธรรม เราเปรียบเทียบเฉพาะอาคารเดิม 203 แห่งที่มีข้อมูลต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2016–2025 วิธีนี้ช่วยป้องกันไม่ให้อาคารใหม่ราคาแพงที่เพิ่งเปิดเข้ามาทำให้ค่าเฉลี่ยของตลาดดูเพิ่มขึ้น ทั้งที่อาคารเดิมอาจไม่ได้ขึ้นค่าเช่ามากนัก
ผลการเปรียบเทียบพบว่า ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารชุดเดิมเพิ่มขึ้นจาก ฿712 บาทในปี 2016 เป็น ฿764 บาทในปี 2025 หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 7% ตลอดช่วงเวลานี้
กล่าวอย่างง่ายคือ ค่าเช่าสำนักงานกรุงเทพฯ โดยรวมเปลี่ยนแปลงค่อนข้างจำกัด แม้จะมีอาคารใหม่ระดับพรีเมียมเปิดเพิ่มขึ้นหลายแห่ง
กราฟด้านล่าง: อาคารชุดเดิม 203 แห่ง อิงปี 2016 = 100
| ปี | ค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก ฿/ตร.ม. | ดัชนี |
|---|---|---|
| 2016 | ฿712 | 100 |
| 2017 | ฿657 | 92 |
| 2018 | ฿649 | 91 |
| 2019 | ฿668 | 94 |
| 2020 | ฿693 | 97 |
| 2021 | ฿709 | 100 |
| 2022 | ฿714 | 100 |
| 2023 | ฿732 | 103 |
| 2024 | ฿764 | 107 |
| 2025 | ฿764 | 107 |
ค่าเช่าแยกตามคุณภาพอาคาร (เกณฑ์เบื้องต้น)
เราแบ่งอาคารด้วยเกณฑ์เบื้องต้นของ OfficeBangkok ที่ใช้เป็น proxy ของ Grade A โดยวัดจากข้อมูลที่มีจริงเท่านั้น — เพดาน ≥ 2.9 ม. และสร้างปี 2559 ขึ้นไป · เป็นเพียง proxy ไม่ใช่การจัดเกรดอย่างเป็นทางการ (ซึ่งยังพิจารณาทำเล ระบบลิฟต์ ที่จอดรถ ระบบปรับอากาศ การบริหารอาคาร floor plate และคุณภาพพื้นที่ส่วนกลางด้วย) · อาคารนอกเกณฑ์นับเป็น "อาคารทั่วไป" · ชุดอาคารเดียวกับด้านบน (272 อาคาร)
ในชุดข้อมูลนี้ อาคารที่เข้าเกณฑ์เบื้องต้นมีราคาประกาศเฉลี่ยสูงกว่าอาคารทั่วไปราว 52% · เป็นความสัมพันธ์เชิงพรรณนา ยังไม่ได้แยกผลจากทำเล อายุอาคาร หรือขนาดพื้นที่ว่าง และไม่ได้ใช้ค่าเช่าเป็นเกณฑ์แบ่งกลุ่ม
ค่าเช่ารายปี: อาคารเดิม vs Supply เพิ่มใหม่ (2016–2025)
ค่าเช่าประกาศเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักในแต่ละปี เทียบอาคารเดิม (สร้างก่อน 2016) กับ Supply เพิ่มใหม่ (สร้าง 2016 ขึ้นไป) — เห็นชัดว่าตึกใหม่ตั้งราคาแยกตัวออกจากอาคารเดิมมากขึ้นเรื่อย ๆ
| ปี | อาคารเดิม ฿/ตร.ม. | Supply เพิ่มใหม่ ฿/ตร.ม. |
|---|---|---|
| 2016 | ฿878 | ฿904 |
| 2017 | ฿767 | ฿913 |
| 2018 | ฿783 | ฿1,016 |
| 2019 | ฿808 | ฿923 |
| 2020 | ฿827 | ฿1,110 |
| 2021 | ฿822 | ฿1,050 |
| 2022 | ฿827 | ฿1,014 |
| 2023 | ฿842 | ฿1,038 |
| 2024 | ฿870 | ฿1,010 |
| 2025 | ฿865 | ฿1,019 |
ค่าเช่าแยกตามทำเล
ค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (฿854) ถ่วงด้วยขนาดพื้นที่ว่าง · มัธยฐาน (฿650) คือค่ากลางระดับอาคาร
| ทำเล | เฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก ฿/ตร.ม. | อาคาร | Occupancy โดยประมาณ* | ว่าง (ตร.ม.) |
|---|---|---|---|---|
| พระราม 4 | ฿1,194 | 19 | 71% | 226,347 |
| เพลินจิต | ฿1,036 | 16 | 74.7% | 91,642 |
| สุขุมวิท | ฿930 | 35 | 87.7% | 114,253 |
| สีลม | ฿924 | 15 | 83.2% | 75,094 |
| ชิดลม | ฿904 | 17 | 87.1% | 73,745 |
| สาทร | ฿898 | 24 | 82.2% | 151,963 |
| พญาไท | ฿830 | 10 | 87.1% | 49,149 |
| พหลโยธิน | ฿734 | 14 | 88% | 47,546 |
| อโศก | ฿691 | 15 | 87.8% | 54,941 |
| รัชดาภิเษก | ฿689 | 17 | 89.3% | 47,740 |
| ราชดำริ | ฿687 | 1 | 82.5% | 3,031 |
| วิภาวดีรังสิต | ฿674 | 2 | 90.1% | 9,485 |
| พระราม 3 | ฿664 | 9 | 86.6% | 32,299 |
| พระราม 9 | ฿620 | 9 | 90.7% | 50,728 |
| เพชรบุรีตัดใหม่ | ฿620 | 12 | 83.7% | 65,650 |
| แจ้งวัฒนะ | ฿618 | 1 | 93.8% | 4,866 |
| บางนา | ฿615 | 29 | 90.7% | 93,845 |
| นราธิวาสราชนครินทร์ | ฿541 | 4 | 77.1% | 29,487 |
| สุรวงศ์ | ฿513 | 12 | 93.4% | 16,729 |
| รามคำแหง | ฿480 | 6 | 71.7% | 38,625 |
| กรุงธนบุรี | ฿475 | 3 | 98.1% | 2,813 |
| ศรีนครินทร์ | ฿404 | 3 | 73.9% | 9,627 |
*Occupancy โดยประมาณ = 1 − พื้นที่ว่างที่ตรวจสอบได้ ÷ พื้นที่เช่าสุทธิของอาคารในชุดข้อมูลนี้ · เป็นค่าประมาณจากอาคารที่เราติดตาม ไม่ใช่การสำรวจอาคารสำนักงานทุกแห่งในกรุงเทพฯ · คอลัมน์ "อาคาร" บอกจำนวนอาคารที่ตัวเลขของแต่ละทำเลอ้างอิง — ทำเลที่มีอาคารน้อยควรอ่านด้วยความระมัดระวัง
ค่าเช่าตามการเข้าถึงรถไฟฟ้า รายปี (2016–2025)
ค่าเช่ารายปีของอาคารที่เดินถึงสถานี BTS/MRT/ARL/BRT ภายใน 500 เมตร (เส้นทึบ) เทียบกับอาคารที่ไกลกว่า · เส้นประคือ occupancy (อัตราการเช่าเต็ม) ของแต่ละกลุ่ม — ดูควบคู่กันจะเห็นว่าทำเลใกล้รถไฟฟ้าตั้งราคาสูงกว่าและคนอยากได้มากกว่า
| ปี | ใกล้ ฿ | ไกล ฿ | ใกล้ occ | ไกล occ |
|---|---|---|---|---|
| 2016 | ฿688 | ฿744 | 92% | 86% |
| 2017 | ฿712 | ฿619 | 92% | 89% |
| 2018 | ฿759 | ฿595 | 93% | 88% |
| 2019 | ฿827 | ฿610 | 90% | 88% |
| 2020 | ฿946 | ฿632 | 87% | 86% |
| 2021 | ฿942 | ฿663 | 82% | 84% |
| 2022 | ฿958 | ฿670 | 80% | 82% |
| 2023 | ฿1,004 | ฿677 | 77% | 81% |
| 2024 | ฿992 | ฿715 | 72% | 76% |
| 2025 | ฿991 | ฿722 | 71% | 72% |
ราคาที่ประกาศ vs ราคาที่จ่ายจริง
ราคาด้านบนคือราคาที่อาคารตั้งประกาศไว้ · เอาจริงแล้วราคาที่เซ็นสัญญามักถูกกว่านี้เล็กน้อย — เจ้าของตึกมักให้ฟรีค่าเช่าบางเดือน ลดราคา หรือเพิ่มเงื่อนไขที่เป็นประโยชน์กับผู้เช่า โดยเฉพาะช่วงที่มีพื้นที่ว่างเยอะและต้องแข่งกันหาผู้เช่า · จะถูกลงเท่าไรขึ้นกับอาคาร ขนาดพื้นที่ และระยะเวลาสัญญา จึงไม่มีตัวเลขส่วนลดตายตัว
เรารายงานราคาที่ประกาศเพราะเปิดเผยและตรวจสอบได้ · อยากรู้ต้นทุนจริงทั้งหมดของอาคารไหน สอบถามเราได้
วิธีการคำนวณ
ค่าเช่าเป็นราคาประกาศจากพื้นที่ว่างที่ OfficeBangkok ตรวจสอบได้ หน่วย ฿/ตร.ม./เดือน · ค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก = ค่าเช่า×ขนาด ÷ พื้นที่รวม · มัธยฐาน = ค่ากลางของค่าเช่ารายอาคาร · ค่าเช่ารวม การแยกตามคุณภาพอาคาร และการแยกตามรถไฟฟ้า ใช้ชุดอาคารเดียวกันทั้งหมด 272 อาคาร (อาคารที่มีราคาประกาศ พื้นที่ว่างที่ตรวจสอบได้ และข้อมูลพื้นที่รวมครบ) จากอาคารที่เปิดใช้งาน 365 อาคาร
ดัชนีแนวโน้มใช้ panel แบบ like-for-like: เฉพาะ 203 อาคารที่สำรวจครบทุกเดือนธันวาคมตั้งแต่ปี 2016 ถึง 2025 อิงปี 2016 = 100 เพื่อไม่ให้จำนวนอาคารที่เพิ่มขึ้นบิดเบือนแนวโน้ม · แต่ละอาคารนับพื้นที่ว่างที่ตรวจสอบได้ครั้งเดียวต่อการสำรวจ ไม่นับซ้ำ และปีที่ไม่มีการสำรวจจะแสดงเป็นช่องว่างในเส้นกราฟ
ตรวจสอบ 14 ส.ค. 2569
ข้อจำกัดของข้อมูล
- ไม่ใช่ census อาคารทุกแห่ง — ครอบคลุมอาคารที่เราติดตาม
- ราคาประกาศเท่านั้น — ไม่รวมสิทธิประโยชน์/rent-free/ส่วนลด (ราคาปิดจริงต่ำกว่า)
- ถ่วงด้วยพื้นที่ว่าง จึงสะท้อนพื้นที่ที่ประกาศ ไม่ใช่พื้นที่เช่าทั้งหมด
- หนึ่งอาคารมีได้หลายขนาด พื้นที่แบ่งย่อยอาจราคาต่างกัน
คำถามที่พบบ่อย
ค่าเช่าสำนักงานเฉลี่ยกรุงเทพฯ เท่าไร
ณ 14 ส.ค. 2569 ค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก ฿854/ตร.ม./เดือน มัธยฐาน ฿650 ช่วง ฿275–฿1,600 จาก 272 อาคาร · เป็นราคาประกาศ (asking) ไม่ใช่ราคาปิดจริง
ทำไมค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักสูงกว่ามัธยฐาน
ค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (฿854) ถ่วงด้วยขนาดพื้นที่ว่าง · พื้นที่ว่างขนาดใหญ่ในอาคารใหม่และอาคารราคาสูงมีน้ำหนักมาก จึงดันค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักให้สูงขึ้น ส่วนมัธยฐาน (฿650) คือค่ากลางระดับอาคาร ลดผลจากอาคารพรีเมียมบางแห่ง · ใช้ถ่วงดูมูลค่าตลาด ใช้มัธยฐานดูอาคารทั่วไป
ทำเลไหนค่าเช่าสูง/ต่ำสุด
พระราม 4 ค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักสูงสุด (฿1,194/ตร.ม./เดือน) และ ศรีนครินทร์ ต่ำสุด (฿404/ตร.ม./เดือน) · ดูตารางรายทำเลด้านบน
ราคาประกาศ = ราคาที่จ่ายจริงไหม
ไม่ · ราคาประกาศคือราคาตั้ง ส่วนราคาปิดจริง (effective) หลังหักช่วง rent-free และสิทธิประโยชน์อื่น ๆ มักต่ำกว่า โดยเฉพาะในตลาดของผู้เช่า · สอบถามต้นทุนจริงของอาคารที่สนใจได้