ค่าเช่าสำนักงานกรุงเทพฯ มีนาคม 2569 แยกตามทำเลและคุณภาพอาคาร
ณ 1 มี.ค. 2569 ค่าเช่าสำนักงานกรุงเทพฯ เฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก ฿876/ตร.ม./เดือน มัธยฐาน ฿670 ช่วง ฿275–฿1,600 จาก 281 อาคาร · เป็นราคาประกาศ ค่าเช่าปิดจริงหลังสิทธิประโยชน์มักต่ำกว่า
ข้อมูล ณ 1 มี.ค. 2569 · ราคาประกาศ ถ่วงด้วยพื้นที่ว่าง · ฿/ตร.ม./เดือน · คำนวณจาก 281 อาคารที่มีทั้งราคาประกาศ ขนาดพื้นที่ว่าง และข้อมูลครบสำหรับถ่วงน้ำหนัก จากอาคารที่เปิดใช้งานในฐานข้อมูลทั้งหมด 365 อาคาร
สรุปสาระสำคัญ
- ค่าเช่าเฉลี่ยถ่วง ฿876/ตร.ม./เดือน · มัธยฐาน ฿670 — ช่องว่างส่วนหนึ่งสะท้อนว่าพื้นที่ในอาคารใหม่และอาคารคุณภาพสูงขนาดใหญ่มีราคาประกาศสูงกว่าอาคารทั่วไป
- ในกลุ่ม like-for-like ค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงขยับจาก ฿712 (2016) เป็น ฿764 (2025) ราว 7% ตลอด 10 ปี ซึ่งถือว่าเพิ่มค่อนข้างจำกัด
- พระราม 4 ค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงสูงสุด (฿1,155/ตร.ม./เดือน)
- ศรีนครินทร์ เป็นทำเลค่าเช่าประหยัดสุด (฿418/ตร.ม./เดือน)
แนวโน้มค่าเช่า 2016–2025
panel คงที่ 203 อาคาร · ค่าเช่าเฉลี่ยถ่วง อิงปี 2016 = 100
| ปี | ค่าเช่าเฉลี่ยถ่วง ฿/ตร.ม. | ดัชนี |
|---|---|---|
| 2016 | ฿712 | 100 |
| 2017 | ฿657 | 92 |
| 2018 | ฿649 | 91 |
| 2019 | ฿668 | 94 |
| 2020 | ฿693 | 97 |
| 2021 | ฿709 | 100 |
| 2022 | ฿714 | 100 |
| 2023 | ฿732 | 103 |
| 2024 | ฿764 | 107 |
| 2025 | ฿764 | 107 |
ค่าเช่าแยกตามคุณภาพอาคาร (เกณฑ์เบื้องต้น)
เราแบ่งอาคารด้วยเกณฑ์เบื้องต้นของ OfficeBangkok ที่ใช้เป็น proxy ของ Grade A โดยวัดจากข้อมูลที่มีจริงเท่านั้น — เพดาน ≥ 3 ม. และสร้างปี 2559 ขึ้นไป · เป็นเพียง proxy ไม่ใช่การจัดเกรดอย่างเป็นทางการ (ซึ่งยังพิจารณาทำเล ระบบลิฟต์ ที่จอดรถ ระบบปรับอากาศ การบริหารอาคาร floor plate และคุณภาพพื้นที่ส่วนกลางด้วย) · อาคารนอกเกณฑ์นับเป็น "อาคารทั่วไป" · ชุดอาคารเดียวกับด้านบน (281 อาคาร)
ในชุดข้อมูลนี้ อาคารที่เข้าเกณฑ์เบื้องต้นมีราคาประกาศเฉลี่ยสูงกว่าอาคารทั่วไปราว 37% · เป็นความสัมพันธ์เชิงพรรณนา ยังไม่ได้แยกผลจากทำเล อายุอาคาร หรือขนาดพื้นที่ว่าง และไม่ได้ใช้ค่าเช่าเป็นเกณฑ์แบ่งกลุ่ม
ค่าเช่าแยกตามทำเล
ค่าเช่าเฉลี่ยถ่วง (฿876) ถ่วงด้วยขนาดพื้นที่ว่าง · มัธยฐาน (฿670) คือค่ากลางระดับอาคาร
| ทำเล | เฉลี่ยถ่วง ฿/ตร.ม. | อาคาร | Occupancy โดยประมาณ* | ว่าง (ตร.ม.) |
|---|---|---|---|---|
| พระราม 4 | ฿1,155 | 19 | 60.4% | 308,479 |
| เพลินจิต | ฿1,045 | 16 | 59.8% | 144,192 |
| สุขุมวิท | ฿998 | 38 | 74% | 242,433 |
| ชิดลม | ฿971 | 17 | 78.4% | 123,994 |
| สีลม | ฿961 | 15 | 76.1% | 106,880 |
| พญาไท | ฿957 | 10 | 72.5% | 104,797 |
| สาทร | ฿924 | 24 | 73.1% | 229,601 |
| พหลโยธิน | ฿786 | 15 | 77.2% | 90,172 |
| พระราม 3 | ฿773 | 11 | 71.4% | 68,982 |
| ราชดำริ | ฿700 | 1 | 77.2% | 3,948 |
| อโศก | ฿687 | 14 | 82.7% | 77,205 |
| วิภาวดีรังสิต | ฿663 | 2 | 86.7% | 12,729 |
| พระราม 9 | ฿662 | 10 | 81.9% | 98,587 |
| บางนา | ฿626 | 28 | 84.5% | 156,747 |
| แจ้งวัฒนะ | ฿623 | 1 | 91.4% | 6,681 |
| เพชรบุรีตัดใหม่ | ฿618 | 12 | 79.2% | 83,921 |
| รัชดาภิเษก | ฿614 | 19 | 84.9% | 67,859 |
| นราธิวาสราชนครินทร์ | ฿607 | 4 | 63.7% | 46,814 |
| กรุงธนบุรี | ฿557 | 3 | 96.9% | 4,575 |
| รามคำแหง | ฿526 | 7 | 58.8% | 56,229 |
| สุรวงศ์ | ฿520 | 11 | 91.3% | 22,229 |
| ศรีนครินทร์ | ฿418 | 4 | 65.7% | 12,685 |
*Occupancy โดยประมาณ = 1 − พื้นที่ว่างที่ตรวจสอบได้ ÷ พื้นที่เช่าสุทธิของอาคารในชุดข้อมูลนี้ · เป็นค่าประมาณจากอาคารที่เราติดตาม ไม่ใช่การสำรวจอาคารสำนักงานทุกแห่งในกรุงเทพฯ · คอลัมน์ "อาคาร" บอกจำนวนอาคารที่ตัวเลขของแต่ละทำเลอ้างอิง — ทำเลที่มีอาคารน้อยควรอ่านด้วยความระมัดระวัง
ค่าเช่าตามการเข้าถึงรถไฟฟ้า
อาคารที่เดินถึงสถานี BTS/MRT/ARL/BRT ภายใน 500 เมตร เทียบกับอาคารที่ไกลกว่า · ชุดอาคารเดียวกับด้านบน (281 อาคาร)
สำนักงานที่เดินถึงสถานีในระยะสั้นค่าเช่าสูงกว่าอาคารที่ไกลรถไฟฟ้าราว 40%
ค่าเช่าประกาศ vs ค่าเช่าปิดจริง
ค่าเช่าด้านบนเป็นราคาประกาศ · จากประสบการณ์การเจรจาของ OfficeBangkok ค่าเช่าปิดจริงมักต่ำกว่าราคาประกาศเมื่อรวมช่วง rent-free ค่าตกแต่ง และสิทธิประโยชน์ แต่ส่วนต่างขึ้นอยู่กับอาคาร ขนาดพื้นที่ และระยะเวลาสัญญา จึงไม่ระบุเป็นตัวเลขส่วนลดตายตัว
(หน้านี้รายงานราคาประกาศ เพราะเป็นข้อมูลที่ประกาศและตรวจสอบได้ · ราคาปิดจริงขึ้นกับแต่ละดีล)
วิธีการคำนวณ
ค่าเช่าเป็นราคาประกาศจากพื้นที่ว่างที่ OfficeBangkok ตรวจสอบได้ หน่วย ฿/ตร.ม./เดือน · ค่าเฉลี่ยถ่วง = ค่าเช่า×ขนาด ÷ พื้นที่รวม · มัธยฐาน = ค่ากลางของค่าเช่ารายอาคาร · ค่าเช่ารวม การแยกตามคุณภาพอาคาร และการแยกตามรถไฟฟ้า ใช้ชุดอาคารเดียวกันทั้งหมด 281 อาคาร (อาคารที่มีราคาประกาศ พื้นที่ว่างที่ตรวจสอบได้ และข้อมูลพื้นที่รวมครบ) จากอาคารที่เปิดใช้งาน 365 อาคาร
ดัชนีแนวโน้มใช้ panel แบบ like-for-like: เฉพาะ 203 อาคารที่สำรวจครบทุกเดือนธันวาคมตั้งแต่ปี 2016 ถึง 2025 อิงปี 2016 = 100 เพื่อไม่ให้จำนวนอาคารที่เพิ่มขึ้นบิดเบือนแนวโน้ม · แต่ละอาคารนับพื้นที่ว่างที่ตรวจสอบได้ครั้งเดียวต่อการสำรวจ ไม่นับซ้ำ และปีที่ไม่มีการสำรวจจะแสดงเป็นช่องว่างในเส้นกราฟ
ตรวจสอบ 1 มี.ค. 2569
ข้อจำกัดของข้อมูล
- ไม่ใช่ census อาคารทุกแห่ง — ครอบคลุมอาคารที่เราติดตาม
- ราคาประกาศเท่านั้น — ไม่รวมสิทธิประโยชน์/rent-free/ส่วนลด (ราคาปิดจริงต่ำกว่า)
- ถ่วงด้วยพื้นที่ว่าง จึงสะท้อนพื้นที่ที่ประกาศ ไม่ใช่พื้นที่เช่าทั้งหมด
- หนึ่งอาคารมีได้หลายขนาด พื้นที่แบ่งย่อยอาจราคาต่างกัน
ดาวน์โหลดข้อมูล
ข้อมูลตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ 2016–2025 (CSV) — CC BY 4.0 ระบุแหล่งที่มา OfficeBangkok.com
⬇️ ดาวน์โหลด CSVคำถามที่พบบ่อย
ค่าเช่าสำนักงานเฉลี่ยกรุงเทพฯ เท่าไร
ณ 1 มี.ค. 2569 ค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก ฿876/ตร.ม./เดือน มัธยฐาน ฿670 ช่วง ฿275–฿1,600 จาก 281 อาคาร · เป็นราคาประกาศ (asking) ไม่ใช่ราคาปิดจริง
ทำไมค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงสูงกว่ามัธยฐาน
ค่าเฉลี่ยถ่วง (฿876) ถ่วงด้วยขนาดพื้นที่ว่าง · พื้นที่ว่างขนาดใหญ่ในอาคารใหม่และอาคารราคาสูงมีน้ำหนักมาก จึงดันค่าเฉลี่ยถ่วงให้สูงขึ้น ส่วนมัธยฐาน (฿670) คือค่ากลางระดับอาคาร ลดผลจากอาคารพรีเมียมบางแห่ง · ใช้ถ่วงดูมูลค่าตลาด ใช้มัธยฐานดูอาคารทั่วไป
ทำเลไหนค่าเช่าสูง/ต่ำสุด
พระราม 4 ค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงสูงสุด (฿1,155/ตร.ม./เดือน) และ ศรีนครินทร์ ต่ำสุด (฿418/ตร.ม./เดือน) · ดูตารางรายทำเลด้านบน
ราคาประกาศ = ราคาที่จ่ายจริงไหม
ไม่ · ราคาประกาศคือราคาตั้ง ส่วนราคาปิดจริง (effective) หลังหักช่วง rent-free ค่าตกแต่ง และสิทธิประโยชน์ มักต่ำกว่า โดยเฉพาะในตลาดของผู้เช่า · สอบถามต้นทุนจริงของอาคารที่สนใจได้