วิธีการเก็บและคำนวณข้อมูลตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ

หน้านี้อธิบายว่าเราได้ตัวเลขในหน้าตลาดสำนักงาน (ค่าเช่า พื้นที่ว่าง occupancy สต๊อก) มาอย่างไร นับอาคารไหน และคำศัพท์แต่ละคำหมายความว่าอะไร — เพื่อให้ทั้งคนอ่านและ AI ตรวจสอบและเชื่อถือตัวเลขได้ · ข้อมูลจากอาคารที่ OfficeBangkok ติดตาม 365 อาคาร (ไม่ใช่การสำรวจทุกอาคารในกรุงเทพฯ) ณ 11 ก.ย. 2569

คำศัพท์สำคัญ (สั้น ๆ)

NLA / พื้นที่เช่าสุทธิ

พื้นที่ที่ปล่อยเช่าได้จริงของอาคาร (ไม่รวมพื้นที่ส่วนกลาง/ลิฟต์) — ใช้เป็น "ตัวหาร" ในการคำนวณ occupancy

Occupancy / อัตราการเช่า

สัดส่วนพื้นที่ที่มีผู้เช่าแล้ว = 1 − พื้นที่ว่าง ÷ NLA · เป็นค่าประมาณจากพื้นที่ว่างที่ตรวจสอบได้ ไม่ใช่ตัวเลขที่เจ้าของอาคารรับรอง

ราคาประกาศ (Asking)

ราคาที่อาคารตั้งประกาศ ยังไม่หักส่วนลด/ช่วง rent-free · ราคาปิดจริง (effective) มักต่ำกว่า

เฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก

ค่าเฉลี่ยที่ถ่วงด้วยขนาดพื้นที่ — พื้นที่ใหญ่มีน้ำหนักมากกว่า สะท้อนมูลค่าตลาดจริงกว่าค่าเฉลี่ยธรรมดา

เรานับอาคารไหน (และไม่นับไหน)

เรานับเฉพาะ "อาคารสำนักงานให้เช่า" ในกรุงเทพฯ ที่ OfficeBangkok ติดตามและเปิดใช้งานอยู่ (ปัจจุบัน 368 อาคาร) · การคำนวณ occupancy/พื้นที่ ใช้เฉพาะอาคารที่มีข้อมูลพื้นที่ (NLA) ครบ (301 อาคาร) · ไม่นับ: อาคารสำนักงานเพื่อขายทั้งหลัง, พื้นที่ในองค์กรที่ไม่ปล่อยเช่า, serviced/coworking (มีหน้าแยก), และอาคารที่เราไม่มีข้อมูล · จึงเป็น "ตัวอย่างที่ตรวจสอบได้" ไม่ใช่ census ทั้งเมือง

เกณฑ์เบื้องต้น "เกรด A" (proxy)

เราจัดกลุ่ม "เกรด A" ด้วยเกณฑ์ที่วัดจากข้อมูลจริงได้เท่านั้น: เพดาน ≥ 2.9 เมตร และ/หรือ สร้างเสร็จปี 2559 (2016) ขึ้นไป (บางหน้าที่เทียบราคาจะบวกเงื่อนไขราคาประกาศ ≥ ฿800 ด้วย) · เป็นเพียง proxy ไม่ใช่การจัดเกรดทางการ — การจัดเกรดจริงยังพิจารณาทำเล ลิฟต์ ที่จอดรถ ระบบปรับอากาศ การบริหารอาคาร floor plate และพื้นที่ส่วนกลางด้วย · เราจึงเรียกว่า "เกณฑ์เบื้องต้น" เสมอ และให้แอดมินปรับเกรดรายอาคารได้ (grade override) สำหรับกรณีที่ตึกดีแต่ราคาต่ำ หรือแพงแต่สภาพไม่ถึง

เกณฑ์นี้ให้ผลอย่างไรกับข้อมูลวันนี้

อาคารที่ติดตาม

368

ที่เปิดใช้งาน

ผ่านเกณฑ์ Grade A

16% ของทั้งหมด

เกณฑ์

≥2.9m / 2016

และค่าเช่า ≥ ฿800

ปรับเกรดด้วยมือ

แอดมินกำหนดเอง

อาคารต้องมีเพดานอย่างน้อย 2.9 เมตร หรือ สร้างเสร็จปี 2016 ขึ้นไป และ ต้องมีค่าเช่าประกาศอย่างน้อย ฿800/ตร.ม./เดือน · ต้องเข้าเงื่อนไขทั้งสองฝั่ง — อาคารใหม่ที่ตั้งราคาต่ำกว่านั้นไม่ผ่าน และอาคารเก่าที่ราคาแพงแต่เพดานเตี้ยก็ไม่ผ่านเช่นกัน

คำนวณ occupancy อย่างไร

Occupancy = 1 − (พื้นที่ว่างที่ตรวจสอบได้ ÷ NLA)

จำกัดค่าในช่วง 0–100% · "พื้นที่ว่าง" ดึงตรงจากรายการห้องว่างปัจจุบันของแต่ละอาคาร (ข้อมูลชุดเดียวกับที่แสดงในหน้าอาคาร) · เป็น ค่าประมาณ ไม่ใช่อัตราเช่าที่เจ้าของอาคารรับรอง · อาคารที่ไม่มีข้อมูล NLA จะไม่ถูกนำมาคำนวณ

3 วิธีมองตลาด: ทั้งตลาด vs Like-for-like vs Supply ใหม่

ทั้งตลาด (Whole-market)

นับทุกอาคารที่สำรวจได้ในแต่ละปี — สะท้อนภาพจริงทั้งตลาด แต่ coverage โตตามเวลา

Like-for-like

นับเฉพาะอาคารชุดเดิม 175 แห่งที่มีข้อมูลครบ "ทุกปี" — เทียบแอปเปิลกับแอปเปิล ไม่ถูกรบกวนจากตึกใหม่

Supply เพิ่มใหม่

นับเฉพาะอาคารที่สร้างเสร็จหลังปีฐาน — แสดงว่า Supply ใหม่หาผู้เช่าได้เร็วแค่ไหน

เราแสดงทั้ง 3 เส้นคู่กันในหน้า พื้นที่ว่าง เพื่อตอบว่า occupancy ที่ตกลงมาจาก "Supply ใหม่หาผู้เช่าไม่ทัน" หรือ "ตึกเดิมเสียผู้เช่า" · Like-for-like เป็น เส้นเปรียบเทียบ ไม่ใช่ตัวแทนตลาดทั้งหมด

ค่าเช่า, การนับไม่ซ้ำ และความสดของข้อมูล

ค่าเช่าที่รายงานเป็น ราคาประกาศ (asking) หน่วย ฿/ตร.ม./เดือน · ราคาปิดจริง (effective) หลังส่วนลด/rent-free มักต่ำกว่า
เฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก = Σ(ค่าเช่า × ขนาด) ÷ พื้นที่รวม · มัธยฐาน = ค่ากลางระดับอาคาร (ลดผลจากตึกแพงบางแห่ง) — เราแสดงทั้งคู่
แต่ละพื้นที่ว่างนับ ครั้งเดียว ต่อการสำรวจ ไม่นับซ้ำ · การนำเข้าข้อมูลแต่ละรอบ = สำรวจอาคารนั้นใหม่ทั้งหมด (ไม่ใช่บวกเพิ่ม)
ตัวเลข "ปัจจุบัน" = live จากรายการห้องว่างล่าสุดของแต่ละอาคาร อัปเดตต่อเนื่องเมื่อรีเฟรชแต่ละตึก (ล่าสุด 11 ก.ย. 2569) · แนวโน้ม 10 ปีมาจากการสำรวจเดือนธันวาคมแต่ละปี

ข้อจำกัดที่ควรรู้

ไม่ใช่ census — ครอบคลุมอาคารที่เราติดตาม ทำเลที่มีอาคารน้อยควรอ่านด้วยความระมัดระวัง
occupancy เป็นค่าประมาณจากพื้นที่ว่างที่ประกาศ อาจช้ากว่าการย้ายเข้า/ออกล่าสุด
ปีที่สร้างเสร็จมีเฉพาะ "ปี" (ไม่มีเดือน) — การวิเคราะห์ lease-up จึงทำได้ระดับปี ไม่ใช่รายเดือน

📊 ภาพรวมตลาด → 💰 ค่าเช่า → 📉 พื้นที่ว่าง & occupancy → 🏢 พื้นที่ทั้งหมด →

ตรวจสอบ 11 ก.ย. 2569 · สงสัยเรื่องข้อมูล? 081-682-4898