พื้นที่ว่างและอัตราการใช้พื้นที่สำนักงานกรุงเทพฯ กรกฎาคม 2569

พื้นที่สำนักงานกรุงเทพฯ ว่างแค่ไหน

ณ 21 ก.ค. 2569 พื้นที่สำนักงานกรุงเทพฯ ประมาณ 85.2% มีคนเช่าอยู่แล้ว เหลือว่างให้เช่าอีกราว 14.8% หรือประมาณ 1,290,708 ตร.ม. จากพื้นที่ทั้งหมด 8,713,238 ตร.ม. ใน 302 อาคาร

วิเคราะห์โดย จิรายุส — ที่ปรึกษาการเช่าสำนักงานกรุงเทพฯ 20+ ปี

เผยแพร่ 17 ก.ค. 2569 · อัปเดตล่าสุด 21 ก.ค. 2569 · ข้อมูลตลาด ณ 21 ก.ค. 2569

85.2%

Occupancy โดยประมาณ

14.8%

สัดส่วนพื้นที่ว่าง

1,290,708

พื้นที่ว่าง (ตร.ม.)

302

อาคาร

สรุปง่าย ๆ

85.2% (occupancy) = สัดส่วนพื้นที่ที่มีผู้เช่าอยู่แล้ว — ยิ่งสูงยิ่งเต็ม
1,290,708 ตร.ม. = พื้นที่สำนักงานว่างจริงที่ยังหาเช่าได้ตอนนี้

เป็นค่าประมาณจากอาคารที่เราติดตาม 302 อาคาร (271 อาคารมีห้องว่างตอนนี้) ไม่ใช่การสำรวจอาคารทุกแห่งในกรุงเทพฯ

ข้อมูล ณ 21 ก.ค. 2569 · occupancy = 1 − พื้นที่ว่างที่ตรวจสอบได้ ÷ พื้นที่เช่าสุทธิ

สรุปสาระสำคัญ

Occupancy โดยประมาณราว 85.2% เหลือพื้นที่ว่างที่ตรวจสอบได้ราว 1,290,708 ตร.ม.
ในกลุ่มอาคารเดิมชุดเดียวกัน 203 อาคารที่ติดตามทุกปี (like-for-like) พื้นที่ว่างเพิ่มขึ้นจาก 570,277 ตร.ม. (2016) เป็น 1,165,340 ตร.ม. (2025) หรือราว 104% ตลอดช่วง 10 ปี
พระราม 4 มีพื้นที่ว่างมากสุด (226,347 ตร.ม.)
กรุงธนบุรี occupancy สูงสุด (98.1%) · พระราม 4 ว่างมากสุด (71%)

ภาพรวมทั้งตลาด: พื้นที่มีคนเช่า vs ว่าง และอัตราว่าง 2016–2025

แท่ง = พื้นที่รวมต่อปี ซ้อน 4 ชั้น · โซนล่าง = มีคนเช่า (น้ำเงินเข้ม = อาคารเดิม, ฟ้า = Supply เพิ่มใหม่) · โซนบน = ว่าง (ชมพู = อาคารเดิม, แดง = Supply เพิ่มใหม่) · เส้นส้ม = อัตราว่าง % (แกนขวา) · จุดสำคัญ: โซนน้ำเงิน (มีคนเช่า) ยัง"เพิ่มขึ้น" แต่โซนบน (ว่าง) เพิ่มเร็วกว่า → อัตราว่างเลยขยับจาก 9.9% เป็น 32.2% (~10% ปกติ, เกิน 20% คือล้น) · แปลว่าตลาดว่างขึ้นเพราะ "Supply เพิ่มเร็วกว่าความต้องการ" ไม่ใช่คนเช่าหนีหมด · ตัวเลข absolute นับจากอาคารที่สำรวจแต่ละปี

เช่า · อาคารเดิม เช่า · Supply เพิ่มใหม่ ว่าง · อาคารเดิม ว่าง · Supply เพิ่มใหม่ อัตราว่าง %

"อาคารเดิม" = อาคารที่เปิดก่อน/ปี 2016 · "Supply เพิ่มใหม่" = อาคารที่สร้างเสร็จหลังปี 2016 (กลุ่มคงที่ ไม่ใช่ "ตึกใหม่" ตลอดไป)

พื้นที่มีคนเช่า ว่าง และอัตราว่างรายปี
ปี	อาคารเดิม	· ว่าง	เพิ่มใหม่	· ว่าง	รวม	อัตราว่าง
2016	2.80M	0.29M	0.30M	0.02M	3.10M	9.9%
2017	2.83M	0.27M	0.40M	0.01M	3.22M	8.8%
2018	2.87M	0.23M	0.50M	0.03M	3.37M	7.8%
2019	2.92M	0.23M	0.75M	0.14M	3.67M	10%
2020	2.97M	0.33M	0.94M	0.24M	3.91M	14.4%
2021	3.03M	0.43M	1.61M	0.45M	4.64M	18.9%
2022	3.14M	0.46M	2.09M	0.63M	5.24M	20.7%
2023	3.18M	0.55M	2.58M	0.83M	5.76M	24%
2024	3.15M	0.70M	2.69M	1.05M	5.84M	29.9%
2025	3.15M	0.81M	2.69M	1.06M	5.84M	32.2%

📖 อ่านกราฟนี้

ปี 2016 ตลาดมีพื้นที่สำนักงานรวม 3.10 ล้าน ตร.ม. · มีคนเช่า 2.80 ล้าน เหลือว่าง 0.31 ล้าน (อัตราว่าง 9.9% ถือว่าปกติ) · พอถึงปี 2025 พื้นที่รวมเพิ่มเป็น 5.84 ล้าน — พื้นที่ที่มีคนเช่า"เพิ่มขึ้น"เป็น 3.96 ล้านด้วย แต่พื้นที่ว่างพุ่งเป็น 1.88 ล้าน · จุดสำคัญ: คนเช่าไม่ได้ลดลง แต่ Supply เพิ่มเร็วกว่า อัตราว่างเลยขยับขึ้นเป็น 32.2% (เกิน 20% = ตลาดของผู้เช่า) · นี่คือเหตุผลที่ต้องดูทั้ง "พื้นที่จริง" และ "อัตราว่าง %" คู่กัน ไม่ใช่ดูอย่างใดอย่างหนึ่ง

ทำไม occupancy ตลาดถึงตก? — ตลาดรวม vs Like-for-like vs Supply ใหม่

occupancy ตลาดรวมตกจาก 90% → 68% · แต่ Like-for-like (อาคารชุดเดิม 175 แห่งที่มีข้อมูลครบทุกปี) ตกแค่ 89% → 78% · ส่วน Supply ที่เพิ่มใหม่ต่ำสุด 95% → 61% · สรุปชัด: ตลาดตกแรงเพราะ "Supply ใหม่ยังหาผู้เช่าไม่เต็ม" ไม่ใช่ตึกเดิมเสียผู้เช่าหมด (ตึกเดิมยังเช่าอยู่ 78%)

ตลาดรวม Like-for-like (ตึกเดิม) Supply เพิ่มใหม่

occupancy ตลาดรวม vs like-for-like vs Supply ใหม่
ปี	ตลาดรวม	Like-for-like	Supply ใหม่
2016	90%	89%	95%
2017	91%	91%	97%
2018	92%	91%	94%
2019	90%	91%	82%
2020	86%	89%	74%
2021	81%	86%	72%
2022	79%	85%	70%
2023	76%	84%	68%
2024	70%	80%	61%
2025	68%	78%	61%

📖 อ่านกราฟนี้

กราฟนี้แยก occupancy เป็น 3 กลุ่มเพื่อหาว่า "ใครทำให้ตลาดตก" · เส้นน้ำเงิน (ตลาดรวม) ตกจาก 90% เหลือ 68% · แต่เส้นเขียว (Like-for-like = อาคารเดิม 175 แห่งที่มีมาตลอด) ตกแค่ 89% เหลือ 78% แปลว่าตึกเดิมยัง"เกือบเต็ม" · เส้นแดงประ (Supply เพิ่มใหม่) ต่ำสุด 95% เหลือ 61% · อ่านง่าย ๆ: ถ้าตึกเดิมยังเช่าอยู่ 78% แต่ตลาดรวมเหลือ 68% ส่วนต่างมาจากตึกใหม่ที่ยังหาผู้เช่าไม่เต็ม → ตลาดว่างขึ้น "เพราะของใหม่ล้น" ไม่ใช่ "คนเช่าหนีตึกเก่า"

พื้นที่ว่างตอนนี้อยู่ในตึกกลุ่มไหน (แยกตามอายุอาคาร)

แท่ง = สัดส่วนพื้นที่ว่างของแต่ละกลุ่มอายุ · ป้ายขวา = occupancy ของกลุ่มนั้น (เขียว=เกือบเต็ม, ส้ม=ปานกลาง, แดง=ว่างเยอะ) · ระวัง: กลุ่มที่ว่างเยอะอาจแค่มีอาคารเยอะ ไม่ได้แปลว่าแย่สุด — ต้องดู occupancy คู่กัน

ไม่เกิน 2 ปี

0.16M · 17%

48%

8 ตึก

3–5 ปี

0.26M · 26%

75%

25 ตึก

6–10 ปี

0.07M · 7%

95%

37 ตึก

มากกว่า 10 ปี

0.49M · 50%

85%

108 ตึก

occupancy:≥85%70–85%<70%

📖 อ่านกราฟนี้

พื้นที่ว่างมากที่สุดอยู่ในกลุ่ม "มากกว่า 10 ปี" คิดเป็น 50% ของพื้นที่ว่างทั้งหมด — แต่ occupancy ของกลุ่มนี้ยังสูงถึง 85% แปลว่ามันว่างเยอะเพราะ"มีอาคารเยอะ" ไม่ใช่เพราะผลงานแย่ · กลุ่มที่ผลงานแย่จริงคือ "ไม่เกิน 2 ปี" ที่ occupancy แค่ 48% (อาคารเปิดใหม่ยังหาผู้เช่าไม่เต็ม) · บทเรียน: อย่าตัดสินจากขนาดพื้นที่ว่างอย่างเดียว ต้องดู occupancy % ควบคู่

Occupancy และพื้นที่ว่างแยกตามทำเล

เรียงตามพื้นที่ว่าง — ทำเลที่มีตัวเลือกมากที่สุดตอนนี้

occupancy และพื้นที่ว่างแยกตามทำเลกรุงเทพฯ
ทำเล	Occupancy โดยประมาณ*	ว่าง (ตร.ม.)	พื้นที่รวม (ตร.ม.)	อาคาร
พระราม 4	71%	226,347	779,618	19
สาทร	82.4%	150,523	853,945	24
สุขุมวิท	87.7%	114,600	931,111	40
บางนา	90.8%	92,645	1,010,241	29
เพลินจิต	74.4%	91,700	358,625	16
ชิดลม	85.4%	83,730	573,077	18
สีลม	83.2%	75,094	447,988	17
เพชรบุรีตัดใหม่	83.7%	65,650	402,770	13
พญาไท	85.9%	53,699	380,409	13
พระราม 9	90.7%	50,728	544,578	11
รัชดาภิเษก	89.3%	47,740	448,109	22
พหลโยธิน	88%	47,546	396,115	17
อโศก	90.1%	44,266	447,197	15
รามคำแหง	71.7%	38,625	136,338	7
พระราม 3	86.6%	32,299	240,795	12
นราธิวาสราชนครินทร์	77.1%	29,487	128,856	4
สุรวงศ์	93.4%	16,729	255,363	14
ศรีนครินทร์	73.9%	9,627	36,935	4
วิภาวดีรังสิต	90.1%	9,485	96,056	2
แจ้งวัฒนะ	93.8%	4,866	78,000	1
กรุงธนบุรี	98.1%	2,813	149,765	3
ราชดำริ	85.5%	2,511	17,347	1

*Occupancy โดยประมาณ = 1 − พื้นที่ว่างที่ตรวจสอบได้ ÷ พื้นที่เช่าสุทธิของอาคารในชุดข้อมูลนี้ · เป็นค่าประมาณจากอาคารที่เราติดตาม ไม่ใช่การสำรวจอาคารสำนักงานทุกแห่งในกรุงเทพฯ · คอลัมน์ "อาคาร" บอกจำนวนอาคารที่ตัวเลขของแต่ละทำเลอ้างอิง — ทำเลที่มีอาคารน้อยควรอ่านด้วยความระมัดระวัง

พื้นที่ว่างที่เพิ่มขึ้นหมายความว่าอย่างไร

เมื่อดูเฉพาะอาคารเดิมชุดเดียวกัน (like-for-like) ที่ติดตามต่อเนื่องทุกปี พื้นที่ว่างเพิ่มขึ้นราว 104% ตลอด 10 ปี ขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักค่อนข้างนิ่ง (ดูหน้าค่าเช่า) · ที่ตึกชุดเดิมว่างขึ้นทั้งที่ไม่ได้สร้างเพิ่ม มักอธิบายด้วย 2 อย่าง: (1) เมื่อมีอาคารใหม่ที่ดีกว่าเปิด ผู้เช่าบางส่วนย้ายออกจากตึกเก่าไปตึกใหม่ (flight to quality) ตึกเก่าจึงว่างลง และ (2) การทำงานแบบ hybrid ที่ลดพื้นที่ที่ผู้เช่าต้องใช้ — แม้จะแยกสัดส่วนของแต่ละสาเหตุได้ยาก

สำหรับเจ้าของอาคาร: พื้นที่แข่งขันที่มากขึ้นทำให้อำนาจต่อรองด้านราคาอยู่ที่ผู้เช่า · การสร้างจุดต่าง (เงื่อนไขยืดหยุ่น ปรับปรุงอาคาร และบริการที่ดีขึ้น) สำคัญกว่าตัวเลขค่าเช่า · อาคารเก่าจะรู้สึกก่อน เพราะ flight-to-quality ดึงผู้เช่าไปอาคารใหม่

สำหรับผู้เช่า: ตัวเลือกและอำนาจต่อรองมากขึ้น — เป็นจังหวะดีในการเจรจาค่าเช่า ช่วงยกเว้นค่าเช่าระหว่างตกแต่ง (rent-free) และเงื่อนไขการเช่าอื่น ๆ โดยเฉพาะทำเลที่มีพื้นที่ว่างสูง

วิธีการคำนวณ

occupancy โดยประมาณ = 1 − พื้นที่ว่างที่ตรวจสอบได้ ÷ พื้นที่เช่าสุทธิ (NLA) จำกัดค่าในช่วง 0–100% คำนวณจาก 302 อาคารที่มีข้อมูลพื้นที่ (จากทั้งหมด 365 อาคาร) · พื้นที่ว่างดึงตรงจากรายการห้องว่างปัจจุบันของแต่ละอาคาร (ข้อมูลชุดเดียวกับที่แสดงในหน้าอาคาร) และอัปเดตแบบต่อเนื่องเมื่อเรารีเฟรชแต่ละตึก ตัวเลขจึงสะท้อนการอัปเดตล่าสุด (ถึง 21 ก.ค. 2569) ไม่ใช่การสำรวจ ณ วันเดียว

ดัชนีแนวโน้มใช้ panel แบบ like-for-like: เฉพาะ 203 อาคารที่สำรวจครบทุกเดือนธันวาคมตั้งแต่ปี 2016 ถึง 2025 อิงปี 2016 = 100 เพื่อไม่ให้จำนวนอาคารที่เพิ่มขึ้นบิดเบือนแนวโน้ม · นับพื้นที่ว่างที่ตรวจสอบได้ครั้งเดียวต่อการสำรวจ และปีที่ไม่มีการสำรวจแสดงเป็นช่องว่าง

ตรวจสอบ 21 ก.ค. 2569

ข้อจำกัดของข้อมูล

ไม่ใช่ census อาคารทุกแห่ง — ครอบคลุมอาคารที่เราติดตาม
occupancy เป็นค่าประมาณจากพื้นที่ว่างที่ตรวจสอบได้ ไม่ใช่ตัวเลขที่เจ้าของอาคารรายงาน
พื้นที่เช่าสุทธิ (NLA) ไม่ครบทุกอาคาร อาคารที่ขาดข้อมูลจะไม่ถูกนำมาคำนวณ occupancy
พื้นที่ว่างสะท้อนพื้นที่ที่ประกาศ อาจช้ากว่าการย้ายเข้า/ออกล่าสุด

📊 ภาพรวมตลาด & ดัชนี → 💸 ค่าเช่าแยกทำเล → 🏢 พื้นที่ทั้งหมด → 🚇 ใกล้ BTS/MRT →

คำถามที่พบบ่อย

อัตราการใช้พื้นที่ (occupancy) สำนักงานกรุงเทพฯ เท่าไร

ณ 21 ก.ค. 2569 สำนักงานกรุงเทพฯ มี occupancy ราว 85.2% (ค่าประมาณจากอาคารที่เราติดตาม) เหลือพื้นที่ว่างราว 1,290,708 ตร.ม. จาก 302 อาคาร · เป็นพื้นที่ว่างที่ตรวจสอบได้ ไม่ใช่การสำรวจทั้งตลาด

Occupancy โดยประมาณ คำนวณยังไง

Occupancy โดยประมาณ = 1 − พื้นที่ว่างที่ตรวจสอบได้ ÷ พื้นที่เช่าสุทธิของอาคารในชุดข้อมูล · สะท้อนอาคารที่ OfficeBangkok ติดตาม ไม่ใช่อาคารทุกแห่งในกรุงเทพฯ

ทำเลไหนมีพื้นที่ว่างมากสุด

พระราม 4 มีพื้นที่ว่างมากสุด (226,347 ตร.ม.) ส่วน กรุงธนบุรี occupancy สูงสุด (98.1%) · ดูตารางรายทำเลด้านบน

ตอนนี้เป็นตลาดของผู้ให้เช่าหรือผู้เช่า

พื้นที่ว่างในกลุ่ม like-for-like เพิ่มขึ้นราว 104% ตั้งแต่ปี 2016 ขณะที่ค่าเช่าค่อนข้างนิ่ง · ยิ่งพื้นที่ว่างมาก ผู้เช่ายิ่งมีตัวเลือกและอำนาจต่อรองมากขึ้น โดยเฉพาะอาคารเก่า

มองหาพื้นที่ในทำเลที่สนใจ?

ฟรี — เราคัดตัวเลือกที่ว่างและต่อรองให้

📞 081-682-4898 🏢 ดูสำนักงานว่าง