ข้อมูลตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ — พื้นที่ว่าง ค่าเช่า และแนวโน้ม
ณ 1 มี.ค. 2569 OfficeBangkok ติดตาม 302 อาคาร รวมพื้นที่เช่าสุทธิ 8,713,238 ตร.ม. · occupancy ประมาณ 76.2% (พื้นที่ว่างที่ตรวจสอบได้ราว 2,069,740 ตร.ม.) ค่าเช่าเฉลี่ยถ่วง ฿876/ตร.ม./เดือน (มัธยฐาน ฿670)
ข้อมูล ณ 1 มี.ค. 2569 · ฐานข้อมูล OfficeBangkok มี 365 อาคารที่ใช้งาน · 302 อาคารมีข้อมูลพื้นที่ (NLA) ครบสำหรับคำนวณ occupancy · occupancy เป็นค่าประมาณจากพื้นที่ว่างที่ตรวจสอบได้ (1 − ว่าง ÷ พื้นที่รวม) · ค่าเช่าเป็นราคาประกาศ ถ่วงด้วยพื้นที่ · ยอดพื้นที่ว่างเป็นตัวเลขปัดเศษ · "ยูนิตพร้อมเช่า" คือจำนวนรายการพื้นที่ว่างที่ประกาศ (หนึ่งอาคารมีได้หลายยูนิต)
สรุปสาระสำคัญ
- ในกลุ่มอาคาร like-for-like 203 อาคาร พื้นที่ว่างที่ตรวจสอบได้เพิ่มจาก 570,277 ตร.ม. ปี 2016 เป็น 1,165,340 ตร.ม. ปี 2025 หรือราว 104%
- ช่วงเดียวกัน ค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงขยับจาก ฿712 เป็น ฿764/ตร.ม./เดือน หรือราว 7%
- พื้นที่ว่างเพิ่มเร็วกว่าค่าเช่ามาก แสดงว่าเจ้าของอาคารบางส่วนยังไม่ลดราคาเช่าประกาศลงในสัดส่วนเดียวกับพื้นที่ว่างที่เพิ่มขึ้น
- พระราม 4 มีพื้นที่ว่างรวมสูงสุดราว 308,479 ตร.ม. และค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงสูง (฿1,155/ตร.ม./เดือน)
- กรุงธนบุรี มี occupancy สูงสุด (~96.9%) แต่เป็นตลาดขนาดเล็กกว่าทำเลหลัก
- เพลินจิต เป็นหนึ่งในทำเลหลักที่ occupancy ต่ำสุด (~59.8%)
ดัชนี OfficeBangkok — แนวโน้ม 10 ปี (2016–2025)
แบบ like-for-like: panel คงที่ 203 อาคารที่มีข้อมูลทุกปีสำรวจ อิงปี 2016 = 100 · ตัดผลของ coverage ที่เพิ่มขึ้น ให้สะท้อนตลาดจริง
| ปี | พื้นที่ว่าง (ตร.ม.) | ดัชนีว่าง | ค่าเช่า ฿/ตร.ม. | ดัชนีค่าเช่า |
|---|---|---|---|---|
| 2016 | 570,277 | 100 | ฿712 | 100 |
| 2017 | 499,002 | 88 | ฿657 | 92 |
| 2018 | 488,331 | 86 | ฿649 | 91 |
| 2019 | 475,814 | 83 | ฿668 | 94 |
| 2020 | 598,567 | 105 | ฿693 | 97 |
| 2021 | 735,704 | 129 | ฿709 | 100 |
| 2022 | 772,185 | 135 | ฿714 | 100 |
| 2023 | 856,439 | 150 | ฿732 | 103 |
| 2024 | 1,038,337 | 182 | ฿764 | 107 |
| 2025 | 1,165,340 | 204 | ฿764 | 107 |
ทำไมพื้นที่ว่างเพิ่ม แต่ค่าเช่าไม่ลดลงในอัตราเดียวกัน
ตัวเลขด้านบนคือข้อเท็จจริงจากฐานข้อมูล ส่วนต่อไปนี้เป็นการตีความของเรา จากประสบการณ์ให้คำปรึกษาผู้เช่าในกรุงเทพฯ กว่า 20 ปี: พื้นที่ว่างที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่มาจากอาคาร Grade A ใหม่ที่สร้างเสร็จหลังปี 2019 ประกอบกับ Hybrid Work ทำให้ผู้เช่าเดิมต่อสัญญาพื้นที่น้อยลง เมื่ออาคารใหม่ที่ดีกว่าแข่งกัน ผู้เช่าจึงย้ายขึ้นไปอาคารคุณภาพสูง (Flight to quality) ทิ้งพื้นที่อาคารเก่าให้ว่าง
ค่าเช่าประกาศปรับช้ากว่า เพราะเจ้าของอาคารมักคงราคาประกาศไว้แล้วเจรจาผ่านส่วนลด/สิทธิประโยชน์แทน — ช่องว่างระหว่างค่าเช่าประกาศ (ที่แสดงในหน้านี้) กับค่าเช่าปิดจริง (effective) จึงกว้างขึ้นในตลาดของผู้เช่า
แยกตามทำเล
ค่าเช่าเฉลี่ยถ่วง (฿876) ถ่วงด้วยขนาดพื้นที่ว่าง อาคารใหญ่/Grade A จึงมีน้ำหนักมากกว่า · ส่วนมัธยฐาน (฿670) คือค่ากลางระดับอาคาร ลดผลจากอาคารแพงบางแห่ง
| ทำเล | พื้นที่รวม | Occupancy | ว่าง | ค่าเช่า ฿/ตร.ม. |
|---|---|---|---|---|
| บางนา | 1,010,241 | 84.5% | 156,747 | ฿626 |
| สุขุมวิท | 931,111 | 74% | 242,433 | ฿998 |
| สาทร | 853,945 | 73.1% | 229,601 | ฿924 |
| พระราม 4 | 779,618 | 60.4% | 308,479 | ฿1,155 |
| ชิดลม | 573,077 | 78.4% | 123,994 | ฿971 |
| พระราม 9 | 544,578 | 81.9% | 98,587 | ฿662 |
| รัชดาภิเษก | 448,109 | 84.9% | 67,859 | ฿614 |
| สีลม | 447,988 | 76.1% | 106,880 | ฿961 |
| อโศก | 447,197 | 82.7% | 77,205 | ฿687 |
| เพชรบุรีตัดใหม่ | 402,770 | 79.2% | 83,921 | ฿618 |
| พหลโยธิน | 396,115 | 77.2% | 90,172 | ฿786 |
| พญาไท | 380,409 | 72.5% | 104,797 | ฿957 |
| เพลินจิต | 358,625 | 59.8% | 144,192 | ฿1,045 |
| สุรวงศ์ | 255,363 | 91.3% | 22,229 | ฿520 |
| พระราม 3 | 240,795 | 71.4% | 68,982 | ฿773 |
| กรุงธนบุรี | 149,765 | 96.9% | 4,575 | ฿557 |
| รามคำแหง | 136,338 | 58.8% | 56,229 | ฿526 |
| นราธิวาสราชนครินทร์ | 128,856 | 63.7% | 46,814 | ฿607 |
| วิภาวดีรังสิต | 96,056 | 86.7% | 12,729 | ฿663 |
| แจ้งวัฒนะ | 78,000 | 91.4% | 6,681 | ฿623 |
| ศรีนครินทร์ | 36,935 | 65.7% | 12,685 | ฿418 |
| ราชดำริ | 17,347 | 77.2% | 3,948 | ฿700 |
สำหรับผู้เช่า
เป็นตลาดของผู้เช่า: ตัวเลือกเยอะ ต่อรอง rent-free และค่าตกแต่งได้ และมีโอกาสอัปเกรดไปอาคารใหม่ในราคาใกล้อาคารเก่า · เทียบทำเลก่อนตัดสินใจ
สำหรับเจ้าของอาคาร
ใช้เทียบค่าเช่า/พื้นที่ว่างของอาคารคุณกับทำเลเดียวกัน · การรักษาผู้เช่าและปรับปรุงอาคารสำคัญกว่าการคงราคาประกาศ เมื่ออาคารใหม่กำลังแย่งผู้เช่ากลุ่มเดียวกัน
วิธีการคำนวณ
ตัวเลขครอบคลุมอาคารที่ OfficeBangkok ติดตาม (พื้นที่เช่าสุทธิ NLA) · "พื้นที่ว่าง" คือพื้นที่ที่เราตรวจสอบว่าประกาศให้เช่า · occupancy เป็นค่าประมาณ (1 − ว่าง ÷ พื้นที่รวม) ไม่ใช่ census ทั้งตลาด · ค่าเช่าเป็นราคาประกาศ ถ่วงน้ำหนักด้วยพื้นที่ · ดัชนีใช้ panel คงที่ 203 อาคารที่มีทุกปี จึงไม่ถูกบิดเบือนจาก coverage ที่เพิ่มขึ้น · ตรวจสอบ 1 มี.ค. 2569
ข้อจำกัดของข้อมูล
- ไม่ใช่ census ของอาคารทุกแห่งในกรุงเทพฯ — ครอบคลุมอาคารที่ OfficeBangkok ติดตาม
- อ้างอิงพื้นที่ที่เราตรวจสอบได้ว่าประกาศให้เช่า
- ค่าเช่าเป็น Asking Rent ไม่รวมส่วนลด/สิทธิประโยชน์/rent-free (ค่าเช่าปิดจริงต่ำกว่า)
- พื้นที่บางส่วนเสนอหลายขนาด และหนึ่งอาคารมีได้หลายยูนิต
- Occupancy จึงเป็นค่าประมาณ ไม่ใช่อัตราเช่าจริงที่เจ้าของอาคารรับรอง
ดาวน์โหลดข้อมูล
ข้อมูลตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ปี 2016–2025 (CSV) — นำไปใช้ได้ฟรีภายใต้สัญญาอนุญาต CC BY 4.0 โดยระบุแหล่งที่มา OfficeBangkok.com
⬇️ ดาวน์โหลด CSVคำถามที่พบบ่อย
อัตราการเช่าสำนักงานกรุงเทพฯ เท่าไร
ณ 1 มี.ค. 2569 occupancy ประมาณ 76.2% (ว่าง 23.8%) จาก 302 อาคาร พื้นที่เช่าสุทธิ 8,713,238 ตร.ม. ที่ OfficeBangkok ตรวจสอบได้ · เป็นค่าประมาณจากพื้นที่ว่างที่ตรวจสอบได้ ไม่ใช่ census ทั้งตลาด
ค่าเช่าสำนักงานเฉลี่ยกรุงเทพฯ เท่าไร
ค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก ฿876/ตร.ม./เดือน มัธยฐาน ฿670 ณ 1 มี.ค. 2569 · เป็นราคาประกาศ (asking) ไม่ใช่ราคาปิดจริง
ดัชนี OfficeBangkok บอกอะไร
แนวโน้มแบบ like-for-like จาก 203 อาคารที่ติดตามทุกปี: พื้นที่ว่างและค่าเช่า อิงปีฐาน = 100 · ตัดผลของ coverage ที่เปลี่ยน เพื่อให้สะท้อนตลาดจริง ไม่ใช่การโตของฐานข้อมูล