ข้อมูลตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ — พื้นที่ว่าง ค่าเช่า และแนวโน้ม
หน้านี้คือภาพรวมตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ทั้งตลาดแบบสรุปเร็ว · ณ 14 ต.ค. 2569 เราติดตาม 301 อาคาร · ประมาณ 84.5% ของพื้นที่มีคนเช่าอยู่แล้ว (เหลือว่างให้เช่าราว 1,346,830 ตร.ม.) และอาคารทั่วไปเช่าประมาณ ฿650/ตร.ม./เดือน
อยากดูละเอียด: มีหน้าเจาะลึกทั้ง “ค่าเช่า” และ “พื้นที่ว่าง & occupancy” ด้านล่าง · ถัดลงไปคือ OfficeBangkok Index ที่แสดงว่าตลาดเปลี่ยนไปยังไงในรอบ 10 ปี
ข้อมูล ณ 14 ต.ค. 2569 · ฐานข้อมูล OfficeBangkok มี 368 อาคารที่ใช้งาน · 301 อาคารมีข้อมูลพื้นที่ (NLA) ครบสำหรับคำนวณ occupancy · occupancy เป็นค่าประมาณจากพื้นที่ว่างที่ตรวจสอบได้ (1 − ว่าง ÷ พื้นที่รวม) · ค่าเช่าเป็นราคาประกาศ ถ่วงด้วยพื้นที่ · ยอดพื้นที่ว่างเป็นตัวเลขปัดเศษ · "ยูนิตพร้อมเช่า" คือจำนวนรายการพื้นที่ว่างที่ประกาศ (หนึ่งอาคารมีได้หลายยูนิต)
สรุปสาระสำคัญ
- ในกลุ่มอาคารเดิมชุดเดียวกัน (like-for-like) 203 อาคารที่ติดตามต่อเนื่องทุกปี พื้นที่ว่างที่ตรวจสอบได้เพิ่มขึ้นจาก 570,277 ตร.ม. ปี 2016 เป็น 1,165,340 ตร.ม. ปี 2025 หรือราว 104%
- ช่วงเดียวกัน ค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักเพิ่มขึ้นจาก ฿712 เป็น ฿764/ตร.ม./เดือน หรือราว 7%
- พื้นที่ว่างเพิ่มเร็วกว่าค่าเช่ามาก แสดงว่าเจ้าของอาคารบางส่วนยังไม่ลดราคาเช่าประกาศลงในสัดส่วนเดียวกับพื้นที่ว่างที่เพิ่มขึ้น
- พระราม 4 มีพื้นที่ว่างรวมสูงสุดราว 236,127 ตร.ม. และค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักสูง (฿1,186/ตร.ม./เดือน)
- กรุงธนบุรี มี occupancy สูงสุด (~98.1%) แต่เป็นตลาดขนาดเล็กกว่าทำเลหลัก
- พระราม 4 เป็นหนึ่งในทำเลหลักที่ occupancy ต่ำสุด (~69.7%)
ดัชนี OfficeBangkok — แนวโน้ม 10 ปี (2016–2025)
กราฟนี้ติดตามอาคารชุดเดิม 203 แห่งทุกปี จึงสะท้อนการเปลี่ยนแปลงจริง ไม่ใช่แค่ฐานข้อมูลเราที่โตขึ้น · ทั้งสองเส้นเริ่มที่ 100 ในปี 2016 — ถ้าเส้นอยู่ที่ 150 แปลว่าตัวเลขนั้นสูงกว่าปี 2016 อยู่ 50%
สิ่งที่เห็น: เส้นพื้นที่ว่างไต่ขึ้นชัน ส่วนเส้นค่าเช่าเกือบนิ่ง — พื้นที่ว่างมากขึ้นเยอะ แต่ค่าเช่าทรงตัว = ตลาดของผู้เช่า
| ปี | พื้นที่ว่าง (ตร.ม.) | ดัชนีว่าง | ค่าเช่า ฿/ตร.ม. | ดัชนีค่าเช่า |
|---|---|---|---|---|
| 2016 | 570,277 | 100 | ฿712 | 100 |
| 2017 | 499,002 | 88 | ฿657 | 92 |
| 2018 | 488,331 | 86 | ฿649 | 91 |
| 2019 | 475,814 | 83 | ฿668 | 94 |
| 2020 | 598,567 | 105 | ฿693 | 97 |
| 2021 | 735,704 | 129 | ฿709 | 100 |
| 2022 | 772,185 | 135 | ฿714 | 100 |
| 2023 | 856,439 | 150 | ฿732 | 103 |
| 2024 | 1,038,337 | 182 | ฿764 | 107 |
| 2025 | 1,165,340 | 204 | ฿764 | 107 |
ทำไมพื้นที่ว่างเพิ่มขึ้น แต่ค่าเช่ายังทรงตัว
พื้นที่ว่างที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่มาจากอาคาร Grade A ใหม่ที่สร้างเสร็จหลังปี 2019 ประกอบกับ Hybrid Work ทำให้ผู้เช่าเดิมต่อสัญญาพื้นที่น้อยลง เมื่ออาคารใหม่ที่ดีกว่าแข่งกัน ผู้เช่าจึงย้ายขึ้นไปอาคารคุณภาพสูง (Flight to quality) ทิ้งพื้นที่อาคารเก่าให้ว่าง
ค่าเช่าประกาศปรับช้ากว่า เพราะเจ้าของอาคารมักคงราคาประกาศไว้แล้วเจรจาผ่านส่วนลด/สิทธิประโยชน์แทน — ช่องว่างระหว่างค่าเช่าประกาศ (ที่แสดงในหน้านี้) กับค่าเช่าปิดจริง (effective) จึงกว้างขึ้นในตลาดของผู้เช่า
แยกตามทำเล
ค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (฿852) ถ่วงด้วยขนาดพื้นที่ว่าง อาคารใหญ่/Grade A จึงมีน้ำหนักมากกว่า · ส่วนมัธยฐาน (฿650) คือค่ากลางระดับอาคาร ลดผลจากอาคารแพงบางแห่ง
| ทำเล | พื้นที่รวม | Occupancy | ว่าง | ค่าเช่าถ่วงน้ำหนัก ฿/ตร.ม. |
|---|---|---|---|---|
| บางนา | 1,010,241 | 90% | 100,756 | ฿607 |
| สุขุมวิท | 931,111 | 86.9% | 122,020 | ฿944 |
| สาทร | 853,945 | 82.7% | 147,585 | ฿891 |
| พระราม 4 | 779,618 | 69.7% | 236,127 | ฿1,186 |
| ชิดลม | 573,077 | 84.3% | 89,852 | ฿881 |
| พระราม 9 | 544,578 | 90.5% | 51,949 | ฿616 |
| อโศก | 448,869 | 86.7% | 59,864 | ฿698 |
| รัชดาภิเษก | 448,109 | 88.6% | 51,307 | ฿690 |
| สีลม | 447,988 | 83.9% | 72,126 | ฿932 |
| เพชรบุรีตัดใหม่ | 402,770 | 82.6% | 70,090 | ฿638 |
| พหลโยธิน | 396,115 | 88% | 47,413 | ฿746 |
| พญาไท | 380,409 | 85.9% | 53,574 | ฿846 |
| เพลินจิต | 361,548 | 74.8% | 91,129 | ฿1,038 |
| พระราม 3 | 240,795 | 86.2% | 33,246 | ฿655 |
| สุรวงศ์ | 235,618 | 91.9% | 19,180 | ฿516 |
| กรุงธนบุรี | 149,765 | 98.1% | 2,813 | ฿475 |
| รามคำแหง | 136,338 | 69.2% | 41,991 | ฿492 |
| นราธิวาสราชนครินทร์ | 128,856 | 77.5% | 29,008 | ฿542 |
| วิภาวดีรังสิต | 96,056 | 90.1% | 9,485 | ฿674 |
| แจ้งวัฒนะ | 78,000 | 93.8% | 4,866 | ฿618 |
| ศรีนครินทร์ | 36,935 | 74.5% | 9,415 | ฿405 |
| ราชดำริ | 17,347 | 82.5% | 3,031 | ฿687 |
เปรียบเทียบทำเลยอดนิยม
เทียบค่าเช่า พื้นที่ว่าง occupancy และสัดส่วน Grade A ของสองทำเลแบบตัวเลขต่อตัวเลข
เปิดดูข้อมูลทั้งหมด
สำหรับผู้เช่า
เป็นตลาดของผู้เช่า: ตัวเลือกเยอะ และมีอำนาจต่อรองมากขึ้นทั้ง ค่าเช่า ช่วงยกเว้นค่าเช่าระหว่างตกแต่ง (rent-free) และเงื่อนไขการเช่าอื่น ๆ เช่น ที่จอดรถฟรีเพิ่ม · อีกทั้งมีโอกาสอัปเกรดไปอาคารใหม่ในราคาใกล้อาคารเก่า · เทียบทำเลก่อนตัดสินใจ
สำหรับเจ้าของอาคาร
ใช้เทียบค่าเช่า/พื้นที่ว่างของอาคารคุณกับทำเลเดียวกัน · การรักษาผู้เช่าและปรับปรุงอาคารสำคัญกว่าการคงราคาประกาศ เมื่ออาคารใหม่กำลังแย่งผู้เช่ากลุ่มเดียวกัน
วิธีการคำนวณ
ตัวเลขครอบคลุมอาคารที่ OfficeBangkok ติดตาม (พื้นที่เช่าสุทธิ NLA) · "พื้นที่ว่าง" คือพื้นที่ที่เราตรวจสอบว่าประกาศให้เช่า · occupancy เป็นค่าประมาณ (1 − ว่าง ÷ พื้นที่รวม) ไม่ใช่ census ทั้งตลาด · ค่าเช่าเป็นราคาประกาศ ถ่วงน้ำหนักด้วยพื้นที่ · ดัชนีใช้ panel คงที่ 203 อาคารที่มีทุกปี จึงไม่ถูกบิดเบือนจาก coverage ที่เพิ่มขึ้น · ตรวจสอบ 14 ต.ค. 2569
ข้อจำกัดของข้อมูล
- ไม่ใช่ census ของอาคารทุกแห่งในกรุงเทพฯ — ครอบคลุมอาคารที่ OfficeBangkok ติดตาม
- อ้างอิงพื้นที่ที่เราตรวจสอบได้ว่าประกาศให้เช่า
- ค่าเช่าเป็น Asking Rent ไม่รวมส่วนลด/สิทธิประโยชน์/rent-free (ค่าเช่าปิดจริงต่ำกว่า)
- พื้นที่บางส่วนเสนอหลายขนาด และหนึ่งอาคารมีได้หลายยูนิต
- Occupancy จึงเป็นค่าประมาณ ไม่ใช่อัตราเช่าจริงที่เจ้าของอาคารรับรอง
คำถามที่พบบ่อย
อัตราการเช่าสำนักงานกรุงเทพฯ เท่าไร
ณ 14 ต.ค. 2569 occupancy ประมาณ 84.5% (ว่าง 15.5%) จาก 301 อาคาร พื้นที่เช่าสุทธิ 8,698,088 ตร.ม. ที่ OfficeBangkok ตรวจสอบได้ · เป็นค่าประมาณจากพื้นที่ว่างที่ตรวจสอบได้ ไม่ใช่ census ทั้งตลาด
ค่าเช่าสำนักงานเฉลี่ยกรุงเทพฯ เท่าไร
ค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก ฿852/ตร.ม./เดือน มัธยฐาน ฿650 ณ 14 ต.ค. 2569 · เป็นราคาประกาศ (asking) ไม่ใช่ราคาปิดจริง
ดัชนี OfficeBangkok บอกอะไร
แนวโน้มแบบ like-for-like จาก 203 อาคารที่ติดตามทุกปี: พื้นที่ว่างและค่าเช่า อิงปีฐาน = 100 · ตัดผลของ coverage ที่เปลี่ยน เพื่อให้สะท้อนตลาดจริง ไม่ใช่การโตของฐานข้อมูล